Att veta hur gårdsarrenden behandlas i konkurs hjälper både hyresgäster och hyresvärdar att skydda sina företag.

Enligt Eric Johnson, en jordbrukslags- och konkursadvokat hos Spencer Fane i Kansas City, Missouri, Omstruktureringskonkurser sker enligt 12 kap. eller 11 kap. i konkursbalken. Gårdar som överskrider småbrukets 12 kap. skuldgränser ska omstruktureras i ett 11 kap. säger Johnson. Olika regler gäller för varje, och var och en har olika inverkan på kostnaden och mängden av en parts förhandlingseffekt i ett ärende.
Om du är hyresvärd eller hyresgäst, du bör ha följande punkter i åtanke när du hanterar ett jordbruksarrende och konkurs, säger Johnson:

1. Hyresavtal i en gårdskonkurs kontrolleras i första hand av federal konkurslagstiftning. Hur ett hyresavtal behandlas kan också påverkas av statlig lag. Som ett resultat, det kan finnas skillnader på hur ditt gårdsarrende behandlas beroende på vilken stat marken ligger i och var konkursen lämnas in.
2. Datumet för en konkursansökan kan avgöra hur fordringar behandlas. Om en hyresvärds fordran behandlas som en osäkrad prepetitionsfordran, det kan vara lägre prioritet. Om det behandlas som ett anspråk i efterhand, det kommer i allmänhet att ges högre prioritet. Detta ökar både oddsen för att fordran ska betalas i sin helhet och hyresvärdens inflytande i ett fall. Det finns flera kritiska deadlines under både federala och statliga lagar. Du och din advokat bör känna till dessa tidsfrister. Oavsett om du är hyresvärd eller hyresgäst, underlåtenhet att följa kan bli kostsamt.
3. Ett uppsagt eller utgånget hyresavtal begränsar en hyresgästs rättigheter. Medan en konkurs kan ge hyresgästerna ytterligare hävstång och flexibilitet med hyresavtal, att flexibiliteten urholkas om hyresavtalet sägs upp eller löper ut före konkursen.
4. Hyresgäster i konkurs kan anta, anta och tilldela, eller avvisa ett hyresavtal som inte har löpt ut. Omstruktureringshyresgäster kan utvärdera varje hyreskontrakt som inte har löpt ut och anta de önskvärda hyresavtalen, överlåta vissa hyresavtal till andra, och avvisa resten. Om du inte agerar snabbt, ett hyresavtal kan automatiskt avvisas enligt konkurslagstiftningen. Din finansiella rådgivare och advokat bör utvärdera det juridiska, operativ, och ekonomiska konsekvenser av varje hyresavtal för att bestämma det bästa alternativet.
5. Ett hyresavtal som inte har löpt ut förblir giltigt när en hyresgäst går i konkurs. Den automatiska upphävandet av konkurs stoppar en vräkningsåtgärd och ger en hyresgäst tid att skapa en omstruktureringsplan. Använd den tiden för att utvärdera leasingavtal och hitta finansiering för att göra leasingbetalningar. För att lindra att lämnas med en konkursad hyresgäst under växtsäsongen, en hyresvärd kan planera hyresgästens första hyresbetalning före planteringsdatum. Om hyresgästen missar tidsfristen och inte kan betala, använda den extra tiden för att avsluta det uteblivna hyresavtalet och ta in en ny hyresgäst.
6. Hyresvärdar har ett bra läge att ta ut hyror i efterhand. En hyresgäst i konkurs måste betala hyresförpliktelser i efterhand. En hyresvärd bör be en advokat att göra det till en prioritet att lära sig hur hyresgästen kommer att göra dessa betalningar. Hyresgäster bör presentera en betald och utestående hyresrapport till din advokat innan de lämnar in, så din advokat är beredd att ta itu med efterhandsleasingfrågor.
7. Konkurs är en process av förhandlade lösningar. Parter kan försöka att frivilligt omförhandla hyresavtal vid konkurs. Parter kan också förhandla om standardbelopp för botemedel. Förhandlade lösningar kan leda till bättre hyresavtal som stärker relationen hyresvärd/hyresgäst och minskar kostnaderna för rättegången.
8. Lindra konkurs under hyresförhandlingar. Hyresgäster som delar bokslut med hyresvärdar kan förhandla fram hälsosammare hyresavtal. Strukturera leasingbetalningarna så att de sammanfaller med kassaflödena i hyresgästens marknadsföringsplan. Överväg att använda ett bas-plus-bonus-betalningssystem för att undvika att stressa hyresgäster under lågprisår samtidigt som hyresvärdar belönas med sunda bonusbetalningar under lönsamma år.

Hyresgäster kan erbjuda säkerheter eller erhålla en tredjepartsgaranti för att ytterligare säkra förpliktelserna enligt hyresavtalet. Säkerhet är mest tröstande när hyresvärdar hyr ut till en bonde som inte har en stark balansräkning eller under år då kassaflödena är trånga. Hyresvärdar måste korrekt fullända ett säkrat intresse, så se till att dokumenten arkiveras i tid.

Viktigast, rådfråga en advokat innan du vidtar åtgärder i en konkurs. Be din advokat förklara den unika kombinationen av statliga och federala konkursförfattningar som gäller i din jurisdiktion, och låt din advokat granska dina hyresavtal. Varje fas av skördesäsongen skapar olika problem för hyresgäster och hyresvärdar i konkurs.

Om författaren

Brent King är verkställande direktör på Glass Ratner Advisory &Capital Group LLC i Kansas City.

E-post:[email protected]