Det här är en fråga som du förmodligen tänker på ofta – varje gång du ansöker om ett lån, höra om en tomtförsäljning bredvid, eller bara bedöma dina ekonomiska framsteg från år till år.

Vad är en gård värd? Det enkla svaret du ofta hör är "vad någon än är villig att betala för det." Och det är verkligen ett slags värde, normalt känt som marknadsvärde.

LÄS MER: Hur åkermark värderas

Flera värden

Det finns faktiskt andra former av värde, inklusive likvidationsvärde, auktionsvärde, och fortgående drift. Marknadsvärdet förutsätter att köparen och säljaren är lika motiverade, informerad, och ingen är under press att köpa eller sälja.

Likvidationsvärde innebär att säljaren är under betydande press att sälja, och marknadsföringsperioden kommer att bli extremt kort.

Auktionsvärde antar, självklart, att marken och inventarierna kommer att säljas av på auktion med normal tid för marknadsföring. När auktionen är över, du vet exakt vad auktionsvärdet var.

Slutligen, det finns värde för fortgående drift. Going concern-värdet är värdet på fastigheten plus värdet av den verksamhet som bedrivs på fastigheten.

Som gårdsoperatör, i slutändan är det här du vill vara; du vill att ditt företag ska ha värde. Du vill att din gård ska vara värd mer än bara marken du arbetar och utrustningen du äger. Hur går det till? Genom att skapa lämpliga affärsstrukturer, kontrakt, affärsrelationer, och uppnå en nettoinkomst över genomsnittet.

Två scenarier

Tänk på två olika jordbruksscenarier. I illustrativt syfte, låt oss anta att Farmer Jones har 1, 000 hektar i östra Missouri med titeln i sitt eget namn. Han odlar 500 tunnland majs och 500 tunnland sojabönor varje år och säljer allt i den lokala spannmålshissen.

Han är en bra bonde och tjänar en typisk nettoinkomst för de tunnlanden – kalla det $70, 000 per år. Det beloppet av nettoinkomsten bakas in i de lokala odlingsmarkvärdena.

LÄS MER: Behandla hyrd mark som din egen genom att börja samtalet

Jones jordbruksverksamhet är mycket troligt värd exakt vad marken och utrustningen skulle ge, ges en ordnad försäljning och rimlig mängd marknadsföring. Det är värt marknadsvärde.

Låt oss nu överväga Farmer Smith, ägare till en liknande 1, 000 hektar i östra Missouri, samt Smith Healthy Foods, Inc. Han odlar 450 tunnland majs, 450 tunnland sojabönor, och 100 tunnland persikor, äpplen, jordgubbar, pumpor, och grönsaker. Han säljer produkter till lokala restauranger och livsmedelsbutiker, kör U-pick jordgubbs- och pumpaplåster, och till och med springa hemsökta höturer och en majslabyrint i oktober. Smith tjänar $130, 000 av nettoinkomsten. Har hans gårdsdrift värde bortom marken? Ja. Det har ett fortgående värde.

Hur mycket? Som jag sa, Fortsatt driftvärde omfattar markens marknadsvärde och företagsvärdet. Eftersom Smith tjänar 60 000 USD mer än sin försiktiga granne, Jones, Jag skulle hävda att affärsföretagsvärdet för Smith Healthy Foods bör baseras på den överskjutande nettoinkomsten han ger utöver det netto som Jones uppnår. Så, du har ett "överskott" kassaflöde på 60 000 USD per år som måste värderas. Ett enkelt sätt att göra det är med diskonterade kassaflöden.

Låt oss anta att en typisk investerare skulle vilja tjäna minst 15 % på sina pengar för att kliva in i Smiths roll som ägare/operatör av Smith Healthy Foods. En verklig företagsvärdering skulle ha mycket mer i vägen för antaganden, projektioner, och matematik; dock, ett snabbt och enkelt sätt att komma till ett värde är att dividera det justerade kassaflödet med 15 %. Så, vi får $400, 000 av företagsvärdet utöver mark- och utrustningsvärdet.

Inte dåligt, och Smith Healthy Foods kan till och med flytta till en annan plats, om nödvändigt.