Peoples Company spårar all markförsäljning på 35 hektar eller mer i Iowa varje vecka. Våra data avslöjar några intressanta trender. Iowa använder 100-punkters CSR2 jordproduktivitetsklassificering för att mäta produktiviteten på en gård. Gårdar med högre CSR2 är generellt sett av högre kvalitet och produktivitet. Fastighetsbranschen använder priset per CSR2 för att mäta styrkan på jordbruksmarkmarknaden och för att jämföra resultaten av markförsäljningar. Även om det inte är perfekt, denna metod ger en övergripande känsla av trenden i värden.
Under 2017, det fanns 790 traktater som marknadsfördes för offentlig auktion, med 738 sålda. Detta representerar över 86, 000 tunnland med ett totalt värde av 562 miljoner dollar. Det genomsnittliga priset per CSR2-poäng av alla försäljningar i vår auktionsdatabas var 120 USD, med markmarknaden som stärkts under hela året. Till exempel, en gård som säljs för $8, 000 en hektar med en 80 CSR2 skulle översättas till 100 $ per CSR2-poäng.
är det verkligen en säljares marknad?
Dessa data visar att markpriserna har visat sig vara förvånansvärt motståndskraftiga och inte har följt hyrespriserna ner som många trodde. Frågan är om auktionsresultaten speglar den övergripande styrkan på jordbruksmarkmarknaden. Är det verkligen en säljares marknad? Vårt företag kämpar för att replikera resultatet av sina auktioner när vi förhandlar transaktioner utanför marknaden eller när vi förhandlar om ett pris på en traditionell notering. Det är svårt att få köpare att kliva upp i dessa privata förhandlingar i den grad de har i en auktionsmiljö. Detta väcker frågan:Genererar auktionsmetoden för försäljning ett högre försäljningspris än de andra metoderna, eller kan det vara något annat som driver detta? Kanske representerar fastigheterna som auktioneras ut mark som är av överlägsen kvalitet och som inte funnits tillgänglig på ett antal år. Kanske är egenskaperna hos de gårdar som säljs på auktion överlägsna den totala marknaden.
Överväg att bedöma styrkan i bilindustrin genom försäljning på en Barrett Jackson-bilrea där endast de bästa bilarna kommer till auktionen. Speglar det bilmarknadens övergripande styrka, eller efterfrågan på sällsynta och högkvalitativa samlarbilar som drar nytta av en konkurrensutsatt anbudsprocess?
Jag skulle hävda att styrkan på markmarknaden är legitim och det är faktiskt, en säljares marknad. Det fortsätter att finnas intresse för att äga jordbruksmark från både bönder och investerare. Framtiden för jordbruksmark ser fantastisk ut. Än, Jag tror att de underliggande grunderna inte nödvändigtvis stöder priserna du ser på auktioner, där jordbrukarna representerar ungefär 80 % av alla köpare.
Det finns 30 miljoner hektar odlingsmark i Iowa, och forskning tyder på att 1 % av jordbruksmarkmarknaden omsätter årligen. Om 1 % av de 30 miljoner hektaren omsätts, detta skulle föreslå 300, 000 hektar byter ägare årligen i Iowa. I jämförelse med vår auktionsdatabas, vi spårar resultat för 86, 000 tunnland eller bara 30 % av tunnlanden som omsätts varje år i Iowa.
Resultaten du läser om i åkermarksundersökningar speglar åsikterna från de professionella i verksamheten. Dessa är, till stor del, drivs av auktionsresultat och proffsens uppfattning om marknaden. Än, majoriteten av de marktransaktioner som sker är inte på offentlig auktion och förhandlas privat, antingen genom en traditionell notering eller en transaktion utanför marknaden. Privata försäljningsresultat är inte kända utan att undersöka försäljningspriset på tingshuset. Uppfattningen att markmarknaden är stark drivs, till stor del, genom offentliga auktioner. Trots allt, auktioner representerar den renaste formen av prisupptäckt.
Jag berättar konsekvent för mina kunder att auktioner är idealiska för fastigheter av hög kvalitet där det finns flera budgivare som konkurrerar om att äga fastigheten. Dessa egenskaper, som en sällsynt bil, kan handlas till en premie till den totala marknaden.
För fastigheter som inte har dessa attribut, Det kan vara en utmaning att hitta en köpare att kliva upp till samma pris per CSR2-poäng som vi spårar i vår auktionsdatabas.
Om författaren
Steve Bruere är VD för Peoples Company, en Iowa-baserad markmäklare med ett diversifierat utbud av markförvaltning, markvärdering, och markinvesteringstjänster i 20 stater.
