Om du äger och hyr ut jordbruksmark, du är förmodligen medveten om att det är en fantastisk investering. Om du äger mark som du för närvarande arbetar men funderar på att gå i pension snart, du kanske inte är bekant med de bästa strategierna för att hyra ut din mark. Faktiskt, vi uppskattar att markägare förlorar på cirka 8 miljarder dollar i hyresavgifter varje år genom att hyra under marknadspriserna.
Varför? Många skäl. För en, mycket jordbruksmark hyrs genom handskakningsavtal – ett arrangemang som förmodligen kommer att tilltala dig om du vet exakt vem du vill ska ersätta dig på fälten.
Men att se till att du samlar in skälig hyra på din mark kan göra en betydande skillnad för din ekonomi, speciellt när du går i pension. Här, Jag kommer att presentera sju saker som alla markägare bör göra för att säkerställa att de får ett rimligt pris för sin mark.
1. Vet hur jordbruksmarkens värde beräknas
Självklart, en av de största bestämningsfaktorerna för din marks värde är hur mycket den producerar:Odla mer majs, tjäna mer pengar. Självklart, marknadspriset på vad du än odlar har också en inverkan (och om alla odlar mer majs, priset kan sjunka, så du kanske inte tjänar så mycket som du förväntade dig).
När du bestämmer ett rimligt hyrespris för din mark, kom ihåg att dess avkastning kommer att ha stor inverkan på vad som är rättvist.
2. Känn till skicket på ditt land
När du säljer en bil, du vet det märket, modell, och skick har en enorm inverkan på priset du kan få. Detsamma gäller för mark:du vill veta tillståndet på din jord, effekten av dess allmänna form, och dess översvämningsrisk – saker du kanske har accepterat genom åren utan att ta hänsyn till deras inverkan på värdet.
När det gäller att beräkna exakt pris, det finns inte många bra verktyg där ute idag, det är därför vi byggde Tillable. Till exempel, du kan titta på Soil Survey Geographic Database (SSURGO), som har tagit prover på all jordbruksmark i USA och ger viss insikt.
USDA publicerar också det genomsnittliga värdet av jordbruksmark per län, vilket är en bra utgångspunkt, men kommer inte att erbjuda information som är specifik för ditt land.
3. Vet hur du tar hand om din mark
Frisk jord producerar mer än utarmad jord, så det är viktigt att spåra din marks tillstånd och, i sista hand, vidta åtgärder för att behålla sin fertilitet. Om du inte gör det, avkastningen kommer att minska med tiden, vilket resulterar i mindre skörd och mindre inkomster från marken.
Som en icke-jordbruksägare, du måste tänka på fertilitet annorlunda än du gjorde som aktiv bonde:
- Din hyresgäst bör vara den som följer en jordvårdsplan för att fylla på näringsämnena som grödorna blodiglar från jorden. Ditt jobb är att verifiera att detta görs.
- Gödsel är en bondes näst största kostnad efter utsäde. Om pengarna är knappa, din bonde kan bli frestad att hoppa över eller snåla med gödselmedel för att spara pengar. Var medveten om detta.
- Du kan inte utvärdera din jords hälsa bara genom att titta. Om en bonde inte gödslar ordentligt, du kommer inte att kunna berätta först, och när du inte är där ute varje dag, du kommer inte att se skillnaden direkt. Men med tiden, effekterna kan bli förödande.
Med tanke på vikten av att upprätthålla markens bördighet, det är avgörande att veta hur man ser till att din hyresgäst tar hand om marken.
Ett verktyg jag gillar är AgPhD-appen, som låter dig mata in din skörd och skörd för att bestämma den exakta mängden av varje näringsämne som togs bort med förra årets skörd. Du kan sedan mejla denna information till dig själv eller skicka den till din hyresgäst. Det är också viktigt att utföra jordtester.
Nyckeln här är att komma ihåg att det enda sättet att underhålla din mark på lång sikt är att se till att den gödslas ordentligt. Nu när du inte kommer att vara den som ansvarar för den dagliga verksamheten, du måste hitta sätt att kontrollera din hyresgästs arbete.
4. Gör din läxa när du väljer en bonde
Som hyresvärd, du ska kunna lita på att bonden som arbetar på din mark tar hand om den. När du söker en hyresgäst, det är bäst att:
- Intervjua flera bönder . Du skulle inte skicka dina barn till den första dagvårdaren du hittade, och du bör inte anförtro din mark till den första bonden du pratar med. Prata med flera personer för att få en uppfattning om vem du är bekväm med och för att se till att du litar på den person du till slut väljer.
- Kontrollera referenser . Kom ihåg, denna persons handlingar kommer att avgöra det långsiktiga värdet av din mark, som är en investeringstillgång. Se till att deras tidigare hyresvärdar har haft positiva erfarenheter.
- Jämför inte högt pris med bra värde . En anledning till att det är viktigt att veta värdet på din mark är att det högsta hyreserbjudandet kanske inte är din bästa affär. Ett sätt som en bonde kan betala dig mer på är att snåla med utgifter som gödselmedel. Även om det kan tjäna dig mer på kort sikt, det kan decimera din långsiktiga intjäningsförmåga, vilket kan vara förödande i pensionen. Å andra sidan, bönder som driver storskalig verksamhet kan erbjuda bättre priser på grund av stordriftsfördelar. Poängen är, du måste veta vad du erbjuder och vem du erbjuder det till.
5. Använd ett formellt hyresavtal
Även 2019, det mesta jordbruksmarken hyrs ut utan formella pappersarbete. Det är inte bra av samma skäl som det inte är bra att ingå ett juridiskt förhållande utan ett kontrakt som definierar dess villkor.
Många stora lantbruksuniversitet publicerar exempel på arrendeavtal för jordbruksmark, men kom ihåg att de bara bör vara en utgångspunkt. Att få synpunkter från en advokat är idealiskt.
6. Skaffa en allmän ansvarsförsäkring
Om du tjänar pengar på markuthyrning, du är tekniskt sett en företagsägare, och som sådan, du har vissa ansvarsexponeringar som kan komma att kosta dig. Allmän ansvarsförsäkring är ett enkelt och viktigt sätt att skydda sig, och din investering i jordbruksmark, mot dessa risker. Det är det första lagret av skydd för katastrofala utgifter som kan uppstå på grund av skada eller felaktig död och täcker juridiska och medicinska kostnader i samband med dessa händelser.
Självklart, bristande försäkringsskydd befriar dig inte från ekonomiskt ansvar för olyckor som inträffar på din mark. Utan försäkring, du skulle tvingas finansiera dessa betydande kostnader genom personliga medel. Allmän ansvarsförsäkring är vanligtvis billig, och det är värt varenda krona.
7. Håll ett långsiktigt perspektiv
Jordbruksmark är en otroligt värdefull tillgång. Till skillnad från ett företags aktie, du vet att jordbruksmark kommer att ha ett inneboende värde så länge som människor på denna planet äter mat. När du funderar på att hyra din mark, ha denna långa vy i åtanke.
Långsiktighet innebär inte bara att hyra ut till en bonde som ska fylla på med näringsämnen, som jag nämnde ovan, men också en som kommer att underhålla filterremsor mellan din mark och vattendrag och en vars tekniker förhindrar erosion.
Som markägare, du är också förvaltare av en av de viktigaste resurserna för att upprätthålla liv på jorden.
Det är en bra tid att äga jordbruksmark
I dag, cirka 40 % av USA:s jordbruksmark är uthyrd, och pensionerade bönder står för cirka 38 % av hyresvärdarna. Teknikförbättringar gör att avkastningen stadigt ökar, så om du har turen att äga jordbruksmark, att följa dessa sju steg kan hjälpa till att säkerställa att du får bästa möjliga avkastning på investeringen – även när du inte längre är den som faktiskt arbetar med jorden.
Om författaren: Corbett Kull är medgrundare av Tillable.
