Det verkar oundvikligt:Jordbruksmark i utkanten av städer slukas så småningom av (sub)urbaniseringens maskin. Så är det ofta, men det finns ett juridiskt verktyg för att förhindra det – bevarandeservitut – vilket kan ge rejäla ekonomiska incitament för markägaren.
Ett bevarandeservitut är en laglig begränsning som läggs till handlingen på en fastighet, som hindrar marken från att bebyggas, för all framtid. Med början på 1970-talet blev servitut för bevarande ett populärt verktyg för att uppmuntra tät stadstillväxt – snarare än oändlig förortsutbredning – i ett försök att bevara jord- och vattenresurser och vilda djurlivsmiljöer. Sedan dess har användningen av bevarandeservitut växt exponentiellt. Mellan 2000 och 2010 ökade arealen bevarandeservitut som innehas av landtruster i USA (som bara representerar en del av den totala bevarandeservitutsarealen) nästan fyrfaldigt från 2,3 miljoner till 8,8 miljoner.
Konceptet sträcker sig till att bevara de historiska delarna av landsbygden, såväl som att bevara försörjningen på landsbygden. Agricultural conservation easements (ACEs) är en vanlig typ av bevarandeservitut som gör att jordbruksverksamheten kan fortsätta, men som utesluter de flesta andra typer av ekonomisk utveckling på fastigheten. I utbyte mot att placera ett bevarandeservitut på sin fastighet har markägare rätt till betydande skatteförmåner och kan i vissa fall sluta med en kontantbelöning av engångsbelopp (mer om det på en minut). De ekonomiska fördelarna kan blekna i jämförelse med det pris en byggherre skulle betala för mark i ett snabbt växande förortsområde, men det sötar upp affären. Men du kommer också att få den ovärderliga belöningen att veta att dina barnbarns barnbarns barnbarn kan klättra upp i ett äppelträd som du planterar idag och få en förstahandsupplevelse av var maten kommer ifrån.
Att förstå markanvändningslagen
Ur ett juridiskt perspektiv är begreppet privat egendom baserad på ett koncept som kallas "paketet av rättigheter." Istället för att fastighetsägande är en allt-eller-inget-affär – det vill säga att du antingen äger den eller inte – anses äganderätten vara en samling av rättigheter att använda egendom på olika sätt, som var och en kan köpas och säljas separat. Egendomsrätter inkluderar saker som uppehållstillstånd, begränsning av allmänhetens tillgång, utvinning av timmer och mineraler, odling av grödor, byggnadssaker, etc, även om var och en av dessa kan vara föremål för begränsningar av lokala zonindelningsförordningar och statliga och federala lagar.
En annan rättighet för fastighetsägare är rätten att med vinst avskilja mark och sälja skiften – det är den rätt som avstår när ett bevarandeservitut sätts på en fastighetshandling. Ett bevarandeservitut hindrar dig inte från att sälja din mark eller testamentera den till dina barn, även om alla framtida ägare kommer att begränsas av det servitut som läggs på handlingen. Det är ett stort beslut, och det kan i allmänhet inte ångras.
De exakta detaljerna för ett servitut kan dock variera mycket, så det är möjligt att skräddarsy dem efter dina individuella önskemål och omständigheter. Det är till exempel vanligt att man förbehåller sig rätten att avskilja små tomter från en större gård i syfte att ge, sälja eller testamentera bort dessa skiften till familjemedlemmar för att bygga ett hus. Likaså kan du förbehålla dig rätten att vidareutveckla fastigheten för andra jordbruksändamål i framtiden. Om din son eller dotter vill flytta tillbaka till marken och bygga en ny ladugård eller en gårdsbutik för att sälja sina varor, kan servitutet formuleras så att det tillåter sådan verksamhet.
ACEs innehåller i allmänhet ingen bestämmelse om allmän tillgång, även om ibland andra typer av bevarandeservitut tillåter detta, främst när det finns unika naturegenskaper på fastigheten som markägaren anser bör vara allmän egendom. Tanken med en ACE är att hålla mark inom en familj under loppet av generationer och att hålla den i produktiv jordbruksbruk. En tredje part krävs för att hantera bevarandeservitutet, vilket vanligtvis är i form av en icke-vinstdrivande landtrustorganisation eller ett program för köp av utvecklingsrättigheter (PDR) som administreras av den lokala regeringen. Land trusts och PDRs hjälper markägare att upprätta bevarandeservitut, och de är också ansvariga för att upprätthålla dem om en framtida ägare eller arvtagare bryter mot avtalet.
Inrätta ett bevarandeservitut
Ett av de första stegen för att inrätta ett bevarandeservitut är att hitta en lokal jordbruksmarkskyddsorganisation, såsom en markförvaltning eller PDR, och sätta upp ett möte för att avgöra om din egendom och dina långsiktiga intressen angående dess användning är bra. match för organisationens bevarandemål. Då behöver du en advokat som hjälper dig att utforma villkoren för servitutet efter din smak. Det är här frågan om ekonomiska incitament kommer in i bilden.
De flesta markfonder accepterar bara donerade bevarandeservitut, medan PDR är utformade för att köpa bevarandeservitut. Om servitutet kommer att köpas beräknas dess värde som skillnaden mellan dess marknadsvärde utan servitut minus dess marknadsvärde med servitutet, enligt bestämt av en professionell värderingsman. Med andra ord, om en byggherre skulle vara villig att betala dig 10 miljoner dollar för din mark (baserat på hur mycket pengar de skulle tjäna genom att dela upp den, bygga på den och sälja bostäderna), men den är bara värd 1 miljon dollar som jordbruksmark , skulle värdet av servitut vara 9 miljoner dollar. Köpet av servitut är dock öppet för förhandling av den upphandlande enheten, som kanske inte är villig att betala det verkliga marknadsvärdet om de inte ser din fastighet med ovanligt högt bevarandevärde.
Ändå finns det alltid skatteförmåner när man inrättar ett bevarandeservitut. En anledning till att markägare ofta tvingas sälja sin fastighet är på grund av stigande skattevärden i snabbt urbaniserande områden. Fastighetsskatten baseras i allmänhet på fastighetens värde, så om värdet på en gård växer från 1 miljon dollar till 10 miljoner dollar som ett resultat av utvecklingstrycket kommer fastighetsskatterna att stiga i enlighet med detta. När ett bevarandeservitut väl har införts, skulle dock markvärdet i detta scenario sjunka tillbaka till 1 miljon dollar för beskattningsändamål. Markägare som i slutändan skänker hela eller delar av värdet av bevarandeservitutet kan skriva av donationen, enligt särskilda regler som IRS fastställt för bevarandeservitut, vilket ofta resulterar i betydande skattebesparingar.
Obs! För specifik juridisk rådgivning, kontakta en advokat.
