DES MOINES, Iowa — Fler och fler bönder och markägare vill veta hur man använder Internal Revenue Code Section 1031 (känd som sektion 1031-utbyte) för att skjuta upp skatter och bygga upp välstånd vid köp av ersättningsfastigheter.
Även om det inte är allmänt förstått, detaljerna för att genomföra en 1031-växel kan sållas igenom med hjälp av en kvalificerad mellanhand.
Detta var ett ämne som behandlades i en presentation för bönder, markägare, och mäklare på veckans Land Investment Expo.
David Brown, ordförande för IPE 1031, ett rikstäckande företag som erbjuder förmedlingstjänster för olika typer av utbyten, kunde inte ta sig igenom de första fem bilderna av en presentation på 50 bilder innan den översvämmades med flera frågor om att genomföra 1031 utbyten.
Ett 1031-byte definieras som ett liknande byte av fast egendom som gör det möjligt för en person som har sålt den tillgången att investera avkastningen i en ny fastighet för att undvika kapitalvinstskatt.
Den amerikanska regeringen vill uppmuntra människor att fortsätta att behålla sina investeringar i ekonomin, säger Brown.
I enkla termer, det är ett verktyg för skatteuppskov, så att människor kan investera i mer lämpliga tillgångar som passar just deras situation.
Kassaflöde och förmögenhetsförmåner
§ 1031 utbyteslagen, antogs 1921, har hjälpt bönder och markägare att bygga upp välstånd och behålla kassaflödet i sin verksamhet i decennier.
"Folk som bytte en häst mot en häst behövde inte betala skatten för den övergången, säger David Brown, ordförande IPE 1031.
Fram till 1991, människor fick till och med använda pottbyten, sätta ihop ett antal gårdar, handla sinsemellan, och komma ut med det de behövde.
Både jordbrukare och icke-jordbrukare använder utbytesverktyget 1031 för att konsolidera jordbruksverksamheten, föra en gård närmare där de bor, eller att äga mark med högre CSR, säger Brown.
Genom att tillåta markägare att behålla skattepengar från en gårdsförsäljning som normalt skulle gå till regeringen, sektion 1031 utbyte hjälper bönder att bygga rikedom.
"Om jag har en skatt på 100 $, 000 och jag kan återinvestera det i den nya fastigheten jag köper utan att betala skatten, det är dollar som jag kan använda, säger Brown.
"Detta är tidsvärde dollar för att bygga upp mina investeringsinnehav kontra att sluta investera 100 dollar, 000 mindre än jag trodde att jag kunde."
1031 Utbytesmissförstånd
Den största felaktiga benämningen om 1031-utbyten är tanken att folk kommer ut från övergångsjordbruksfastigheter runt storstadsområden och handlar med att skissera tillgångar i mer landsbygdssamhällen.
"Jag säger inte att de transaktionerna inte sker. Men de är en bråkdel av en procentandel av 1031 växlingstransaktioner som vi hanterar, säger Brown.
Till exempel, bönder köper inte stora landområden på landsbygden med pengar som de fick från att sälja mark till utvecklare nära en storstad.
"Faktiskt, det finns flera studier som visar att 1031 utbyten inte driver jordbruksmarkvärdena högre. Istället, denna typ av investeringsverktyg håller jordbruksmarkvärdena i schack eller minskar dem eftersom de bidrar till ett ökat utbud av fastigheter eftersom människor inte är rädda för att sälja sin mark. Och utan avsnitt 1031, du skulle inte ha tillgång till mark, pressar upp priserna på grund av lågt tillgängligt lager, säger Brown.
Topp 10 Exchange Red Flags
Medan 1031 utbyten kan vara fördelaktiga för bönder som säljer och ersätter fastighetstillgångar, Att förstå de juridiska aspekterna av dem kan vara mycket förvirrande. På denna veckas Land Investment Expo, Brown delade dessa topp 10 utbytesröda flaggor med ett rum fullt av bönder, markägare, och mäklare.
1. Den diskvalificerade kvalificerade mellanhanden :Skattebetalare som söker tjänster från ett kvalificerat mellanhandsföretag, (som Browns företag IPE 1031), bör undersöka företagets ägande. En diskvalificerad mellanhand kan inte vara skattebetalarens advokater, revisorer, fastighetsmäklare/mäklare och anställda.
2. Att inte ställa de rätta frågorna :Nyckeln till en framgångsrik utbytestransaktion är planering och konsultation med en kvalificerad mellanhand, samt skatte- och juridiska rådgivare.
3. Ej överlåtbara avtal om fastighetsköp :Enligt avsnitt 1031, bonden som genomför bytet är skyldig att överlåta köpeavtalet till en kvalificerad mellanhand.
4. Handla ner i värde :För att skjuta upp all skatt på en bytestransaktion, tre allmänna regler måste vara uppfyllda. Först, värdet på gården eller fastigheten som du köper måste vara större än eller lika med värdet på den sålda fastigheten. För det andra, allt eget kapital från den sålda gården eller fastigheten måste återinvesteras i den nya investeringsfastigheten. Tredje, all skuldsanering från den sålda gården eller fastigheten ska ersättas med motsvarande ny skuld på ersättningsfastigheten.
5. Att inte utnyttja kraften i omvända utbyten :Ett omvänt byte kan hjälpa en utbytesskattebetalare med förmågan att lokalisera och förvärva den mest lämpliga fastigheten med minskad tidspress.
6. Dokumenterar inte utbytet :Dokumentationskraven i avsnitt 1031 är strikta och kraven på noggrannhet kan inte förbises. En kvalificerad förmedlare måste säkerställa att tekniska utbytesdokumentvillkor, lägger märke till, identifikationer, och andra krav hanteras korrekt.
7. Förbjudna transaktioner med närstående :En bonde eller någon skattebetalare kan inte använda en 1031 bytestransaktion för att köpa en fastighet från en släkting. Undantag och struktureringsalternativ finns.
8. Flipper och återförsäljarstatus :För att kvalificera sig för behandling enligt avsnitt 1031, egendom måste innehas för investering eller användning i en handel eller verksamhet. Fastighetsflipper och återförsäljare är inte berättigade till avsnitt 1031-behandling.
9. Avräkningsproblem :Skattebetalare som är inblandade i 1031-byten kan inte använda intäkterna från egendomen som de sålde för att betala utgifter som hyror och depositioner, lånekostnader, och utgifter som inte har med fastigheten att göra. Plus, den nya förvaltningsfastigheten kan inte överfinansieras.
10. Partnerskapsfrågor :Även om partners till en LLC med flera medlemmar kan vilja sälja partnerskapsfastigheten och använda dessa intäkter för att byta till en separat ersättningsfastighet, detta är inte tillåtet enligt avsnitt 1031.
