Relativt låga spannmåls- och sojabönorpriser och minskad gårdslönsamhet har inte gjort mycket för att minska efterfrågan på åkermark, vilket innebär att priserna på kontanthyror kommer att förbli stabila under de kommande 12 månaderna.

Det genomsnittliga hyrespriset för odlingsmark i USA förra året var 136 USD per hektar, enligt USDA. Iowa och Illinois, de största odlarna av majs och sojabönor, var de ledande delstaterna i majsbältet med $231 och $218 per acre, respektive.

Priser på grödor, under tiden, har hållit sig stadigt. Det genomsnittliga priset 2016-2017 var 3,36 USD per skäppa, säger regeringen. Futures i år som prognostiseras från $3,25 till $3,55 per skäppa förväntas bli i genomsnitt från $3,40 till $4,40 nästa år, enligt uppgifter från USDA.

Lantbruksinkomst, dock, förväntas minska under 2018. Jordbruksinkomsten är bunden till 404 miljarder dollar, ned 2 % från förra året. Nettojordbruksinkomsten ses minska med 8 % 2018 till 59,5 miljarder USD, säger USDA.

Oavsett om det är optimism om grödor, önskan att köpa mark som gränsar till fält de redan äger, eller helt enkelt tro på deras förmågor, bönder tar upp mark så fort den blir tillgänglig, och det ligger till grund för hyrespriserna.

"Kontanthyrorna förblir ganska konkurrenskraftiga, säger Jason Britt, president för centralstaternas råvaror, en mäklare i Kansas City, Missouri, vars familjegårdar landar i norra Missouri. "De anpassade sig efter 2012 eftersom råvarupriserna var höga. Vi har sett några nedjusteringar, men det verkar som om det är tillräckligt konkurrenskraftigt där ute för att hålla saker och ting uppe."

Michael Langemeier, en jordbruksekonom vid Purdue University i West Lafayette, Indiana, säger att kontanthyrorna förmodligen kommer att hålla sig stabila i år, men han konstaterar att bönder borde vara närmare breakeven än de har varit de senaste fyra åren.

Medan vissa hyresgäster kan känna sig pressade av hyresvärdar som lämnar hyrorna oförändrade eller höjer dem något, data visar att ägare kan vara motiverade att inte minska vad de tar betalt.

"Värden på jordbruksmark för det sjunde Federal Reserve-distriktet visade tecken på att stabiliseras under första kvartalet 2018, eftersom jordbruksmarksvärdena var oförändrade från för ett år sedan, ” enligt en rapport från Federal Reserve Bank of Chicago senior företagsekonom David Oppedahl.

Värdena på jordbruksmark av hög kvalitet under det första kvartalet steg med 1 % från fjärde kvartalet 2017, rapporten sa, med hänvisning till enkätsvar från 181 jordbruksbankirer i det sjunde distriktet, som inkluderar Iowa och delar av Illinois, Wisconsin, Indiana, och Michigan, ett område som står för 40 % av majs, sojaböna, och svinproduktion i U.S.A.

Adam Thien, vice ordförande för Thien Farm Management i Council Bluffs, Iowa, säger att han förväntar sig att kontanthyrorna kommer att vara stabila till något högre under de kommande 12 månaderna. Markägare i hans område är, i allmänhet, kräva högre hyror för att maximera sina vinster, men vissa hyresgäster trycker sig tillbaka, åtminstone lite, han säger.

utrymme att vända sig om

För att effektivt förhandla om sina priser, producenter bör kunna visa sina break-even-kostnader.

"Jag uppmuntrar hyresgäster att ta in en budget för sin gård för att visa inte bara mig själv utan också markägaren hur de motiverar hyrespriserna så att de kan förbli lönsamma, " han säger. "Det finns några höga hyrespriser runt omkring som betalas av hyresgästerna. Jag vet inte deras motivering för att betala $20 eller $30 eller $40 per hektar mer än andra hyresgäster (på mark av hög kvalitet) i området."

Jordbrukare som tenderar till kvalitetsmark som konsekvent ger hög avkastning är inte villiga att bara gå därifrån och veta att de kan vara lönsamma även under tuffa tider. De vill behålla kontrollen över högproduktionsodlingsmark, för om de ger upp den, de vet inte om det någonsin kommer att bli tillgängligt igen, säger Thien.

Det är den typen av efterfrågan som håller markpriserna och kontanta hyror underbyggda.

"Hyresgäster som har varit villiga att gå iväg är vanligtvis på de lägre producerande eller mindre konsekventa gårdarna, " han säger. "Det är där vi ser att hyresgäster säger att de är villiga att gå därifrån. De högre producerande gårdarna tar in de högre hyrespriserna."

Randy Hertz från Hertz Land Management i Nevada, Iowa, säger att markpriserna och kontanthyrorna steg i 15 år tills helt nyligen, och de har stabiliserats sedan dess. Det var lättare – och fördelaktigt – för hyresgäster att teckna tre till femåriga hyresavtal eftersom de kunde låsa ett pris.

USDA-data stöder hans påstående. Det genomsnittliga värdet av ett tunnland odlingsmark i USA 2003 var $1, 660, enligt National Agricultural Statistics Service. Senast 2008, värdet hade klättrat till $2, 760 en tunnland; senast 2014, det var upp till $4, 100. Sedan dess, värderingar har hållit fast. Förra året, de var i genomsnitt $4, 090 en acre, enligt uppgifter från regeringen.

Eftersom priserna har sjunkit, det gynnar många hyresgäster att förhandla om priser på årsbasis, säger Hertz.

"När vi ökade varje år, det var till förmån för hyresgästen (att teckna ett längre hyresavtal). Nu när hyrorna kan gå åt andra hållet, är det det smartaste man kan göra?” han frågar. "Du måste förhandla om den hyran varje år eftersom allt förändras – avkastningen förändras och insatskostnaderna förändras och såddkostnaderna förändras. Så många säger att de kommer att göra ett flexleasingavtal, men många flexleasingavtal har en ganska hög bas och flexar inte särskilt mycket."

Nyckeln till att förhandla fram ett rimligt hyrespris är att veta exakt var brytpunkten ligger, säger Hertz.

"Du måste verkligen köra siffrorna och se till att du får dem rätt, " han säger. "Jordbruk är en gemenskap och den bygger på förtroende, och de flesta gårdsägare litar verkligen på sina bönder.”

Följ pengarna

Även om råvarupriser och efterfrågan på mark är de viktigaste faktorerna som avgör hyrespriserna för odlingsmark, en annan faktor kan snart resa upp sitt fula huvud:räntorna.

Den amerikanska centralbanken Federal Reserve har höjt sin federal funds-ränta sex gånger sedan december 2016. Räntan påverkar löptider på mer än 60 månader inklusive lån till mark och utrustning. Stigande räntor kan dämpa efterfrågan eftersom kostnaden för att låna blir högre än vad blivande köpare är villiga att bära.

Genomsnittliga 30-åriga fasta bolåneräntor nationellt närmar sig 5%. Även om det är relativt billiga pengar, det är långt över räntorna de senaste åren.

"Det som håller ihop markpriserna just nu är billiga räntor, Centralstaternas Britt säger. "Om räntorna börjar stiga, som kommer att bromsa böndernas rullning snabbare än låga råvarupriser. Det finns en vilja där, men om räntorna börjar krypa upp, som kommer att sakta ner alla. Det får dig verkligen att tänka om."

Ibland verkar det inte vara meningsfullt att ta mer mark, oavsett var du tror att priserna kommer att gå. Det hindrar fortfarande inte vissa producenter från att hyra eller köpa mer. Britt säger att han har sett andra bönder gå i konkurs från att vara alltför självsäker och betala för mycket.

"Producenterna tror att de kommer att riva upp det. De kommer in och betalar 20 eller 30 dollar per hektar över vad en annan bonde betalar, men om de har ett (dåligt) år, de går i konkurs ganska snabbt, " han säger.

Fortfarande, bönder är ett optimistiskt gäng. De måste vara för att kunna fortsätta göra det de gör år ut och år in. Vissa år bär frukt medan andra är en byst, men de flesta odlare tenderar att se på jordbruk på längre sikt.

"Det finns ingen brist på bönder där ute som är optimistiska, säger Britt.