Bönder och markägare delas upp i olika sessioner på Land Expo, och de som valde inkomst- och fastighetsskatten kom beväpnade med pennor, papper, och frågor.
Paul Neiffer, en auktoriserad revisor och affärsrådgivare för CLA – CliftonLarsonAllen, ställde frågorna och bröt ner nyanserna för vägar för att skjuta upp eller eliminera fastighets- och inkomstskatter.
Neiffer inledde sin presentation med att notera att strategier kan skakas om beroende på resultatet av presidentvalet 2020 och att olika alternativ stryks ut när de får mer exponering.
1031 Exchange
Neiffer pekar ut investeringar i jordbruksmark som en nyckelfaktor för 1031-utbyten. Neiffer använder jordbruksmark med kakel som exempel för bönder i Mellanvästern.
Kakel faller under avsnitt 1245 som fast egendom. I exemplet, du säljer marken för $3 miljoner med brickan värd $500, 000. Som investerare, du bestämmer dig för att lägga de pengarna på mer jordbruksmark som är värd 3 miljoner dollar utan kakel eller någon annan sektion 1245-egendom.
I denna situation kommer investeraren att få en skattepliktig vinst på 500 USD, 000 från brickan eftersom återinvesteringen inte inkluderade någon Section 1245-egendom, enligt Neiffer. Om investeraren äger jordbruksmark utan Section 1245-egendom och säljer den för att köpa en gård med Section 1245-egendom, då undviker investeraren $500, 000 skattepliktig vinst.
"Du kan inte gå från att ha 1245 egendom till mark eller andra tillgångar som inte har 1245 fast egendom [utan skattepliktig vinst], säger Neiffer.
Neiffer skramlar av en lista över sektion 1245 fastighetsexempel som relaterar till jordbruk, inklusive kakel, svinbyggnader, spannmålsbehållare, och mer.
Utbytet ger också flexibilitet med Section 1245-egendomen. Typen av fastighet kan vara olika från den ena sidan av bytet till den andra. Till exempel, spannmålskärl kan matchas med plattsättning; det behöver inte vara spannmålskärl för spannmålskärl för att kompensera för den skattepliktiga vinsten.
Läs mer:Topp 10 röda flaggor för bönder som använder 1031-exchange
Möjlighetszoner
Möjlighetszoner isolerar områden med målet att tillföra ekonomisk aktivitet i områden med lägre inkomster.
Neiffer använder ett exempel på att sälja jordbruksmark för att generera en vinst på 1 miljon dollar. En möjlighetszon lämpar sig för uppskjutna skattebetalningar, en minskad realisationsvinst, och en eliminering av uppskattning på beskattningen med investeringen.
Med uppskov, om vinsten återinvesteras inom 180 dagar, du behöver inte betala skatten förrän i slutet av 2026 eller när du säljer den, vad som än kommer först, säger Neiffer.
Neiffer säger också att om man håller investeringen i minst fem år minskar vinsten som är skattepliktig med 10 %.
Slutligen, det största pluset med möjlighetszonen, enligt Neiffer, är förmånen efter 10 år.
Neiffer använder en investering som hållits i 10 år och som växer till 5 miljoner dollar av en investering på 1 miljon dollar som ett exempel.
"Du kan göra valet när du säljer den fonden, att vinsten på 4 miljoner dollar är helt skattefri, säger Neiffer. "Det är fördelen med möjlighetszonen."
Neiffer säger att begränsningarna och potentialen för jordbruksmark i en möjlighetszon fortfarande definieras. Neiffer säger att ett jordbruksföretag som startas i en möjlighetszon klarar testet eftersom "du måste avsevärt förbättra tillgången du köper om det är fastigheter" och jordbruksmark är en större utmaning för att klara det.
"Möjlighetszoner arbetar definitivt fortfarande med detaljerna, säger Neiffer. "Den här lagen är nu mer än två år gammal [och] vi har precis fått slutgiltiga regler."
Neiffer säger att han förväntar sig en ökning av jordbruksmark som uppfyller kraven för möjlighetszoner under de närmaste åren i takt med att förtrogenhet med reglerna växer.
Specifika stater följer en uppsättning regler som skiljer sig från de federala reglerna. För att hitta möjlighetszonerna besök https://eig.org/opportunityzones och följ kartan.
Läs mer:Så skyddar du din gård och sparar pengar
Välgörande återstoden Trust
Jordbrukare som kan gå i pension inom en snar framtid skulle kunna överväga en välgörenhetsfond. Målet med trusten är att sänka skatterna genom att placera tillgångar i den och sedan betala en förmånstagare för en viss tidsperiod och vid utgången, resten ges till välgörenhet.
Neiffer använder ett exempel på en bonde som går i pension 2020 med 2019 års skörd att sälja. Bonden har egenföretagsskatt och går även miste om utgifter eftersom många är onödiga efter pensionen, och bonden pressas in i en högre skatteklass.
"Vi kan ta det säden, ta den lantbruksutrustningen, och vi kan lägga det i vad vi kallar en välgörenhetsfond, säger Neiffer. "Vi kan ha en annuitetsfond eller en uni-trust, men det fina med det [är] att vi faktiskt säljer vår skörd för kontanter och vi fördelar vinsten över en fem-, 10-, 15-, 20-årsperiod eller längre. Vi får i praktiken avbetalningsbehandling på kontanter och vi har tagit bort skatten på egenföretagare."
Neiffer föreslår att man undviker en livstid i händelse av en olycka eller dödsfall strax efter pensionering som skulle begränsa förmånstagarens mottagna belopp.
"Jag diskuterar förmodligen med bönder minst tre gånger om året – fem gånger om året, säger Neiffer. "Jag skulle säga för var tionde diskussion jag har, Jag får två bönder att göra det.”
Neiffer säger att känslan av att ha mindre kontroll avskräcker många bönder, men han säger att de inblandade kan ha mer kontroll än de tror.
"I detta fall, bonden är givaren, bonden är förmånstagaren, bonden kan faktiskt vara förvaltaren, säger Neiffer. "Så, bonden har verkligen fortfarande kontroll – men inte 100 % kontroll. Eftersom bonden inte kan låna från [livräntefonden], kan inte låna ut pengar till [annuitetsfonden], kan inte sälja jordbruksutrustningen till barnen."
Läs mer:Mer MFP kommer snart till en gård nära dig
Årliga gåvor
Om fastighetsskatt är ett problem, Att lossa en del av värdet kan på sikt rädda markägare.
Ett sätt att göra detta är genom årliga gåvor, enligt Neiffer. Varje år finns det en $15, max 000 för gåvor som ges till en donerad mottagare, men en givare kan ge flera gåvor. Så, du kan ge ut flera gåvor, men du kan bara få en per år. För att dra nytta av detta årligen, du måste också använda den det året, och du kan inte ta över det från ett tidigare år.
"Om du har fyra barn och några barnbarn, [det är] ganska lätt mellan en man och en fru att generera årliga gåvor på 500 USD, 000, säger Neiffer.
Neiffer säger att mark kan läggas in i en enhet med begränsat ansvar, du kan rabattera den med minst 35 %, så $15, 000 kan få ett värde av $25, 000 till $30, 000.
Läs mer:Peoples Company 2020 Land Investment Expo sammanfattning
