Kyle Hansen, en mäklare/auktionsförrättare med Hertz Real Estate Services, Nevada, Iowa, säger att markmarknaden börjar ta fart, liknande för ett år sedan.

Säljaktivitet

Förra året, volymen mark på marknaden ökade från juli till vintermånaderna och in på våren 2018.

"Det fanns en period då markförsäljningen avtog under 2017 månaderna maj och juni. Än, Under 2018 har markförsäljningsaktiviteten tagit fart igen i juli. Detta indikerar att vi kan ha ett aktivt fall, säger Hansen.

Randy Dickhut, senior vice president för fastighetsverksamhet för Farmers National Company, säger att den säsongsbetonade ökningen av gårdsförsäljningen i höst kan sträcka sig in i efterskörd och vinter.

"Vi har förutsett mer av dessa "finansiellt uppmuntrade" gårdsförsäljningar, säger Dickhut. Dessa är producenter som likviderar tillgångar för att hjälpa deras kassaflöde eller balansräkningar. Jag tror att vi kommer att se en del av denna aktivitet när stressen i gårdsekonomin fortsätter.

"Våra agenter, licensierad i 28 stater, besök hos långivare, och vi får höra att det kommer att finnas bönder i år som fattar beslutet att göra något annorlunda, komma ur jordbruket, eller lindra lite kassaflödesstress genom att sälja ut. Detta är bara rimligt med vad som har hänt de senaste fyra åren, ekonomiskt, " han säger.

• Läs mer: En region-för-region titt på 2018 års jordbruksmarkmarknad

Säljarmotivation

Just nu, vad som verkar driva markförsäljningen har mycket att göra med säljarnas motivation.

"Det handlar om vad säljarna vill göra med intäkterna, säger Hansen. Med timmerland, det är säljare som har olika individuella intressen. Marknaden har flyttat upp för dessa fritidsartiklar. Säljare använder inte längre personligen marken eller har en önskan att gå någon annanstans med sin investering.

Notering kontra offentlig auktion

På senare år har fler markägare har fått fastighetsmäklare att sälja sin fastighet genom offentlig auktion jämfört med noteringsmetoden.

Hansen säger att beslutet att sälja på auktion ofta beror på gårdens egenskaper.

"Är jordbruksmarken ett högkvalitativt föremål som kommer att bli mycket eftertraktat? Vanligtvis, det bästa sättet att marknadsföra den typen av egendom är genom offentlig auktion, säger Hansen.

Varför? För du vet aldrig vad köparens motivation kan vara eller hur högt köparen kan vara villig att bjuda.

Dock, vilken bit som helst kan auktioneras ut, så länge reservpriserna är realistiska, säger Hansen.

Ett reservationspris är det belopp som markägaren kan vägra försäljning av fastigheten om auktionen inte åtminstone når den nivån.

På baksidan, om markägare väljer att lista en fastighet när den inte är högt brukbar, de behöver en unik köpare som någon med boskap för betesmarker.

Det finns andra skäl till varför markägare väljer en notering jämfört med offentlig auktion, säger Hansen.

"Vissa säljare är inte villiga att ha en offentlig auktion. De vill inte ha fokus på sin familj och den egendomen. Snarare, de vill ha en mer lågmäld försäljning, genom att helt enkelt ringa några personer i grannskapet eller försöka komma fram till ett avtal med hyresgästen, säger Hansen.

• Läs mer: Jordbruksmarksvärden håller starkt

Köpare vill ha plats

Just nu, trenden för köpare av jordbruksmark har mycket att göra med var biten finns.

”Särskilt om köparen är en bonde. Den producenten vill ha mark i ett specifikt område som är lättillgängligt och med jord av medel till högre kvalitet, " han säger.

Under tiden, en investerare som inte nödvändigtvis är bekymrad över läget lutar sig vanligtvis mot mark av högre kvalitet, säger Hansen.

"Resonemangen där är att mark av högre kvalitet kommer att säljas till en premie eller behålla sitt värde om investeraren bestämmer sig för att sälja inom de kommande fem till 10 åren, " han säger.

Det bör noteras att det finns en större möjlighet att köpa en sämre markbit och få bättre avkastning på den utan att behöva betala den höga köpeskillingen, säger Hansen.

Utomstående investerare köper fortfarande jordbruksmark av lägre kvalitet och förbättrar den sedan genom bättre bevattningssystem, bättre dränering, bygga spannmålsbehållare, och utjämningsfält.

Dickhut säger att köparna av jordbruksmark har blivit försiktiga nyligen på grund av den svagare jordbruksekonomin.

"De (producent-köpare) är mer försiktiga, men de inser också att mark är en långsiktig investering, säger Dickhut.

"Eftersom väldigt lite mark kommer upp på den öppna marknaden under ett givet år (mindre än 1% av all jordbruksmark), när en gård kommer till försäljning och är meningsfull för en bonde eller ranchägare, det kan vara en gång på tre eller fyra generationers möjlighet, " han säger.

Vad säljare letar efter nu

Så, vad letar säljare av jordbruksmark efter just nu, förutom högstbjudande?

Nettointäkterna från en försäljning av jordbruksmark bör uppfylla säljarens mål för de pengarna, säger Hansen.

"Att likvidera ett dödsbo, hantera förtroende med flera inblandade familjemedlemmar, och andra externa faktorer kan tvinga fram en försäljning. För majoriteten av våra säljare, detta är motivationen att flytta marken, säger Hansen. "Beviljat, det finns några bönder som går i pension och säljer, men det är inte koncentrationen av säljare just nu.”

Den årliga markavkastningen minskar

Ur investeringssynpunkt, jordbruksmark har varit ett bra långsiktigt investeringsval för investerarnas portföljer. Det kanske håller på att förändras, enligt gårdsagenter.

"Markmarknaden har blivit extremt konkurrensutsatt, och det har blivit frånkopplat från avkastningen och råvarupriserna jämfört med markvärdena just nu, säger Hansen.

Markvärdena har förblivit starka och stabila, även sedan 2013 (toppen av markpriserna), minskar endast 20% till 25% i markkostnader. Detta kan jämföras med råvarupriserna som sjönk med 50 % under samma tidsperiod.

"På grund av dessa två dynamik, vi ser en lägre avkastning på markinvesteringar. Vi brukade se ett årligt tak (som jämför nuvarande inkomst vs. pris) på mellan 4 % och 6 % på jordbruksmark, jämfört med nuvarande taksatser på 2,5 % till 3 % på den allra bästa marken, säger Hansen.

Kom ihåg, detta är bara den nuvarande cykeln som jordbruksmarksvärden befinner sig i, och det tar inte hänsyn till uppskattningsgraden. Den långsiktiga avkastningen på investeringar i jordbruksmark är fortsatt positiv.

Trender att titta på

Mark av hög kvalitet håller sig konstant i pris och ökar till och med på vissa platser, en trend inom jordbruksmark som är värd att hålla ett öga på, säger Hansen.

"Mark av medelhög kvalitet förblir stadig eller mjuknar upp. Mark av lägre kvalitet mjuknar upp och blir allt svagare i värde på grund av handelstullar och fallande råvarupriser, säger Hansen.

Den andra nyckeltrenden för jordbruksmark har att göra med jordbrukarnas förmåga att köpa mark.

Statistiskt sett, bönder köper 70 % till 80 % av gårdar som kommer till försäljning.

Lösta globala handelstullar, förhandlade handelsavtal, ändrade råvarupriser, och jordbrukarnas attityder kan hjälpa värden på jordbruksmark.

Som alltid inom fastighetsbranschen, det gamla talesättet om plats, plats, plats hänför sig till gårdsförsäljning, för.

"Om du säljer i ett område som har aktiva köpare och en stark områdesekonomi, den biten av mark kommer att ge ett högt pris. Om din högkvalitativa mark till salu ligger på ett dåligt läge eller ett område som inte är lika aktivt i budgivningen, en bit av god kvalitet kan säljas under marknaden, " han säger.

Andra trender som stöder fastighetsmarknaden för jordbruksmark inkluderar vattenbrist i världen, finansieringen av jordbruket (det ökade intresset för amerikansk agproduktion), och teknikens framväxt.

"Teknikens framväxt – oavsett om det handlar om fröförädling som förbättrar skördepotentialen för grödor eller maskineffektiviteten och planteringskapaciteten – gör varje hektar mer produktivt, säger Dickhut.

"Som ett resultat, när marken är mer produktiv, den har potential att producera mer värde. Så, långsiktigt, dessa trender stödjer högre markvärden. Högre produktivitet blir kapitaliserad i markvärden, säger Dickhut.

Skrivet av Gene Johnston och Mike McGinnis