Inlämnat av J.P.
Jag odlar med mina två bröder och min son. Jag och mina bröder äger gårdens tillgångar lika mycket. Vi skulle lägga vår mark i en LLC, men min bror fick just besked om att LLCs inte är lika effektiva idag med tanke på de högre fastighetsskattegränserna och förändringarna i vår delstatslagar. Är LLC fortfarande ett bra verktyg för gårdsöverträdelse?
Lösningen:
Ibland kommer jag att köpa ett verktyg på järnaffären bara för att det ser fantastiskt ut. Jag önskar nästan att jag hade problemet att det nya blanka verktyget fixar! Tyvärr, samma tillvägagångssätt används ofta med enheter, bouppteckningar, och finansiella produkter. Varje verktyg har ett syfte. Den verkliga frågan är alltid, vilket problem försöker du lösa?
LLCs växte i popularitet för flera år sedan som ett verktyg för att minimera fastighetsskatter. En välplanerad enhet skulle kunna kvalificera sig för rabatterade fastighetsvärderingar på grund av bristande säljbarhet och minoritetsintressen. LLCs löste också problem med partitionsförsäljning i vissa stater genom att undvika delat ägande på en handling. Dock, senaste lagar har minskat effekterna av fastighetsskatt och partitionsförsäljning för vissa familjegårdar.
Var detta dina enda två överväganden för att etablera ett LLC? Vilka är dina mål för din son och gården? Har åtgärder vidtagits för att han ska köpa ut sina kusiner någon dag? Kommer flera familjer att vara långsiktiga markägare? Om han planerar att köpa marken från sina mosters och farbröders gods, du kanske är OK med undertecknade hyres- och köpeavtal. Om utökade familjemedlemmar kommer att äga mark, då kan en enhet vara vettig.
En LLC kontrolleras av dess driftsavtal. De ursprungliga ägarna satte villkoren (ledningskontroll, hyra alternativ, och köpeavtal). Varje bror kunde styra hur hans enheter överförs till hans familj genom sin egendomsplan. Dock, villkoren i driftavtalet ska upprätthållas av alla framtida ägare. Detta ger operativ konsekvens. Ändringar kan göras förutsatt att procentandelen röster (också fastställt av dig) uppfylls.
Kan andra problem uppstå? Om mark delas mellan familjer, är du orolig över att en svärförälder äger mark efter ett dödsfall eller en skilsmässa? Du kan identifiera tillåtna respektive icke-tillåtna ägare med olika utköpsstrukturer för var och en. Är markvård ett bekymmer? Kanske borde lägsta fertilitetsnivåer ställas in, och en procentandel av kontanterna som hålls tillbaka för förbättringar. Skulle barnen någonsin vilja utnyttja gården för expansion? Det kan vara svårt om handlingar delas mellan arvingar eller hålls i förtroende. En kreativ rådgivare kan hitta flera vägar för att lösa vart och ett av dessa problem. Ibland, fastän, det är lättare att inkludera dem i ett multifunktionsverktyg som en LLC.
Kom ihåg, multipurpose är inte detsamma som en storlek passar alla. Vissa gårdar, ofta hemgården eller boskapsanläggningar, kan vara bättre för gårdsarvingen att äga individuellt genom ett utköp eller en utjämningsstrategi. Gårdsarvingen kan behöva mark för att kontrollera eller ställa säkerhet en dag som ligger utanför arvingarnas inflytande. LLC behöver inte vara ett allt-eller-inget-förslag.
Fokusera på dina mål och kärnproblemen. Hitta sedan rätt verktyg att matcha. Kasta inte en enhet bara för att några funktioner kanske inte är tillämpliga. Om jag tappar elfönsterhissarna i min lastbil, det är inte så att jag tappade min fyrhjulsdrift. Jag kanske inte använder alla funktioner, men jag kan fortfarande köra igenom stormen. Samma sak gäller med jordbruksenheter.
