I Iowa, värden och försäljningen av jordbruksmark minskade något i januari, men det var en uppgång i februari med en het marknad. Vi såg markförsäljningar från hela staten komma in med fenomenala siffror.

En försäljning i Sioux County, Iowa, nådde $18, 360 per hektar, som markerar den mest sålda jordbruksmarken 2018. I centrala Iowa, vi såg det mesta av försäljningen av bra odlingsbar jordbruksmark som gav över 10 USD, 000 per acre med många som tar in närmare $11, 500 intervall. Dessa priser ansågs vara en framgångsrik februari för försäljning av jordbruksmark. Övergripande, trender är på uppgång för kvalitetsgårdar. Jag säger alltid, "Bra mark säljer bra!"

Det kommer fler gårdar till marknaden i mars och april när vi närmar oss planteringssäsongen, och det finns nytt intresse från investerarköpare och grupper som bjuder upp priset på auktioner. Investerare tävlar nu mot grannbonden som vanligtvis är den oemotsagda budgivaren och sedan slutar köpa marken. Intresset för att köpa rekreationsmark ökar också. Vi har fått samtal från utomstatliga investerare som var intresserade av att se rekreationsområde under sin vistelse i Iowa för Iowa Deer Classic.

Flergenerationsinvesteringar

Men frågan i allas sinne verkar vara, "Hur kan markpriserna vara så höga med så låga råvarupriser?" Att köpa jordbruksmark är aldrig vettigt den dagen du köper den. Att äga mark är en multigenerationsinvestering.

En 110 hektar stor gård i Delaware County auktionerades ut i november 2017 för $9, 000 per hektar. Enligt mäklaren, familjen köpte 120 tunnland 1950 för $175 per tunnland, som omfattade hus och gårdsbyggnader. Familjen sålde av 10 tunnland, som omfattade gården för ca 10 år sedan för ett ej upplyst belopp. För enkelhetens skull, låt oss säga att det här var en 110 hektar stor gård som köptes 1950 för $175 per hektar. Under en 67-årsperiod, värdet på denna gård växte från $175 per acre till $9, 000 per hektar. Detta indikerar 6,06 % ökad uppskattning per år. Lägg till 3% för årlig avkastning och det motsvarar lite över 9% per år.

Detta är vad markköpare vill ha:en investering med låg risk med god avkastning. Dagen den här familjen köpte den här gården 1950 tyckte de att de betalade alldeles för mycket och grannarna trodde att de aldrig skulle betala av det. Nästan sju decennier senare, detta var förmodligen den bästa investeringen som denna familj någonsin gjort.

Genomsnittlig dollarkostnad

Även med låga råvarupriser, priserna på jordbruksmark har varit konsekvent höga, likställt med en god avkastning på investeringen med en låg risktröskel.

Bönder som köper mark till dessa höga priser har i genomsnitt dollarkostnad. Om en grannbonde köper en ny 160 tunnland gård för försäljningspriset av $10, 000 per hektar, han kommer i genomsnitt sitt nya köp med 300 acres som han hyr av sina föräldrar till en kostnad av $200 per acre och de 500 acres han äger. Bonden betalar skatt på marken han är skyldig för cirka 15 dollar per hektar. Den nya marken som köptes finansierades under 20 år till 3,75 % med 100 USD, 000 down har en årlig betalning på $110, 973,11 eller $693,58 per hektar. Om du tittar på genomsnittet för dollarkostnaden för alla tre typer av gårdar, (ägd, hyrt, och ny mark) är genomsnittet $186,43 per acre. Så även om köparen betalade ett pris som han var tvungen att finansiera till nästan 700 dollar per hektar, när vi dollar kostar i genomsnitt all mark tillsammans, han betalar mindre än $200 per acre. Bonden har också förmågan att köra nuvarande utrustning över fler hektar, vilket sänker kostnaden per hektar utrustning. Det innebär också att man köper fler insatser, vilket kan sänka den kollektiva kostnaden.

Det är inte lättare att vara bonde nu än för flera år sedan. Faktiskt, det är mer riskfyllt. När majspriserna låg på 2 dollar per skäppa, markpriserna, Utrustning, ingångar, och alla andra utgifter var relativa i pris. Eftersom råvarupriserna hade skjutit i höjden till $7 och sedan kom tillbaka till mitten av $3, kostnaderna har alla förblivit desamma, inte följer råvarupriserna. Det krävs nu vilken bonde som helst, ny eller gammal, miljoner bara för att spela spelet.

Bönderna måste komma ihåg att pengarna tjänas i marginalen. Oavsett om vi har $3 eller $7 majs eller $3, 000 eller 10 USD, 000 jordbruksmark, bönder måste se till att de beräknar skillnaden mellan vad de stoppar i och vad de får ut, särskilt när man överväger att köpa ny jordbruksmark.

Skrivet av David Whitaker, ägaren till auktions- och fastighetsbolaget Whitaker Marketing Group. Döpt till "Iowa Land Guy, Whitaker är specialiserad på auktioner av jordbruksmark och driver även jordbruk med sin familj utanför Ames, Iowa.