Här är vad fastighetsmäklare från jordbruksmark från hela landet berättade Framgångsrik jordbruk tidning om den nuvarande jordbruksmarkmarknaden i deras regioner, inklusive deras bästa inställning där möjligheten ligger.

Ray Brownfield, ALC

Landproffs

Område:Illinois

Dagens marknad: Brownfield kallar det fast, i genomsnitt. "Om det är högkvalitativ klass A-mark, väldränerad, och allt går att bearbeta, det visar faktiskt en liten uppgång i värde. Det finns bara inte mycket av detta på marknaden just nu, och det är vanligtvis två eller tre omgivande bönder som vill ha det, " han säger.

Mittpunktsvärde: För A-marken, det är cirka $10, 500 en acre i Illinois och kanske så högt som $12, 000 i stadsdelar med fler anbudsgivare. B- och C-grunder faller inom ett brett intervall av $5, 500 till $9, 500, säger Brownfield. "Säljare tycker alltid att deras gård borde vara värd mer, " han lägger till. "Köpare av jordbruksmark, dock, tenderar att göra sina läxor. De vet vad det är värt."

Vem köper: Det finns ett visst intresse från externa investerare, men mycket av det har försvunnit på sistone, säger Brownfield. "De behöver se 3,5 % eller högre avkastning på investeringen för att vara intresserade av jordbruksmark. I dag, 2 % eller 2,5 % är ungefär det bästa du kan projicera här.” Mest försäljning sker till befintliga bönder som vill expandera, säger Brownfield.

Möjlighet: "Jag brukar vara en förespråkare för klass A-landet. Den ökar nästan alltid i värde och den tål oftast vädernedgångar bättre, säger Brownfield. "Jag kanske tittar på den där B-marken, kanske med lite mer lutning eller oregelbundna fält. Med dagens majs- och sojabönsgenetik, en bra bonde kan göra en klass B-jordavkastning i nivå med en A, och det är $2, 000 en acre mindre för att köpa den."

• Läs mer: Motivation för säljare av jordbruksmark kontra köpare

Roger Hayworth, ALC

Farmers National Company

Område:Indiana och Eastern Corn Belt

Dagens marknad: "Marknaden för mark av hög kvalitet är stabil i vårt område, säger Hayworth. "Där jordarna inte är lika bra eller det finns dränerings- eller fertilitetsproblem, marknaden är avstängd 2% till 5%. Det finns inte mycket mark på marknaden just nu, och det hjälper till att hålla priserna uppe.”

Mittpunktsvärde: I Ohio, jordbruksmark av god kvalitet ligger inom intervallet 7 USD, 000 till $7, 500 per hektar, han säger. "Där det finns extra konkurrens, det kan gå till $9, 000. Eller så kan det sjunka till 6 USD, 000.”

Vem köper: "Bönder som inte köpte för fem år sedan har lite pengar kvar att göra det nu, ” tänker Hayworth. "De kan fortfarande generera ett anständigt kassaflöde om majs håller sig nära $4 per skäppa." Utomstående investeringsfonder, som gillar att generera en 5% ROI, är inte alls lika aggressiva idag som de var för några år sedan, han lägger till.

Möjlighet: "Jag blir alltid förvånad när tre olika personer tittar på en 80 hektar stor fastighet och har tre helt olika åsikter. Möjlighet är hur det passar din situation. Rådgör med personer du litar på och gör din egen due diligence. Du kommer att se möjlighet, " säger Hayworth.

Chuck Wingert, ALC

Wingert Realty

Område:Minnesota och övre Mellanvästern

Dagens marknad: Det är starkt, Wingert säger, med en ökning på 3,5 % av värdet på mark av hög kvalitet under det senaste året. "Vi har sett investerare gå av sidan och bli aktiva budgivare. Jag tror att de såg att vi fick 30 % rabatt på de höga värdena och bestämde att det är dags att investera nu."

Mittpunktsvärde: Mark av hög kvalitet med bra dränering, kvadratiska fält, och bra lerjord är vanligtvis $8, 500 till $10, 000 acre i södra Minnesota, säger Wingert. "Förra året, Jag var orolig att vi skulle se en 10-15 % nedgång i priserna på jordbruksmark, men det har inte hänt här." Mark av låg kvalitet med sandig eller låg-fertilitetsjord kan sjunka till $4, 000, han säger.

Vem köper: Cirka 65 % är expansionsinriktade bönder, säger Wingert. "I början av 2017, det var mer utomstående investerare som köpte. Det här året, det är grannbönderna. De flesta bönder gömde undan lite pengar för några år sedan. De är nu aggressiva budgivare." Låga räntor hjälper bönder att fatta beslutet att köpa, han lägger till.

Möjlighet: "Allt handlar om vad du vill åstadkomma, säger Wingert. "För bönder, det handlar oftast om geografi; en gård passar deras läge. De kan bygga upp en fastighet eller göra något annat för att förbättra den, och det är en bra investering."

• Läs mer: Jordbruksmarksvärden håller starkt

George Clift, ALC

Clift Mark Mäklare

Område:Texas Panhandle och omgivande stater

Dagens marknad: Clift kallar det fast. "Under de senaste sex månaderna, Jag har sett ett förnyat köparintresse jämfört med de föregående sex månaderna, " han säger.

Mittpunktsvärde: I Texas Panhandle, $4, 000 en acre kommer att köpa bevattnad majsmark som kommer att odla 250 bushel-en-acre majs, men detta kan lura, säger Clift. "Här, allt handlar om vattenrättigheter och vattenpumpningskapacitet. Vissa bevattningsbrunnar kommer att pumpa 200 liter per minut; vissa kommer att pumpa 1, 000 liter. Det kostar oss mer att odla majs här, ” säger han om prisskillnaden för jordbruksmark från Mellanvästern.

Vem köper: De flesta är bönder, och de är ofta också i boskapsbranschen. Vanligtvis, det finns lite lånat kapital i affären, säger Clift. "Vi har sett en ränteuppgång på ungefär en halv punkt, men det verkar inte ha påverkat köparna.” Bomull är ett beskärningsalternativ där, han lägger till, och det stödjer en del jordbrukskassaflöden och jordbruksmarkvärden. "Vi har en positiv majsbas med 25¢ till 30¢ här på grund av våra foderpartier. Vi kan få 4 dollar per skäppa majs att fungera, " han säger.

Möjlighet: "Min möjlighet skulle vara att köpa en majsodling här med en vattenbrunn på 800 gallon per minut eller mer, säger Clift. "Det finns inte många av dem till salu, men vi har sålt några sådana de senaste månaderna. Du skulle också ha bomull som tillvalsgröda, med två nya gin som kommer till regionen.”

Kyle Hansen, ALC

Hertz Farm Management

Område:Iowa och centrala Corn Belt

Dagens marknad: "Jag måste säga att vår marknad i Iowa är stabil med lokal volatilitet, säger Hansen. "Vi kommer att ha en stark försäljning inom ett område, och en liknande fastighet inte långt bort kommer inte att sälja lika bra. Det beror på styrkan hos köpare inom varje område.”

Mittpunktsvärde: Den senaste undersökningen från Iowa Chapter of Realtors Land Institute sätter det genomsnittliga värdet för högkvalitativ mark över Iowa till över $9, 300 acre, med den nordvästra delen av staten den högsta på strax under $11, 000 i snitt. Medelkvalitativ mark i genomsnitt nära $7, 000 över Iowa.

"När råvarupriserna sjönk för några år sedan, markpriserna sjönk till en början, men sedan stabiliserades de, säger Hansen. Kanske, han spekulerar, det beror på att 82 % av jordbruksmarken i Iowa är skuldfri. Inköp baseras inte nödvändigtvis på de intäkter som marken kan generera. "Jordbrukspriserna verkar ha kopplats bort från råvarupriserna, säger Hansen.

Vem köper: Cirka 75 % till 80 % av försäljningen går till nuvarande bönder och resten är investerare, både individer och grupper.

Möjlighet: "Om du vill ha en bättre avkastning, du kanske ser till södra Iowa, där mark tenderar att sälja lägre men du fortfarande kan få bra avkastning, säger Hansen. "Om du vill ha mark som sannolikt kommer att uppskattas mest under de kommande 10 åren, Jag skulle se till centrala och norra Iowa."

Iowa Cropland-värden av hög kvalitet

Data kommer från undersökningar från Iowa Realtors Land Institute. Analys av Hertz Appraisal Services.

Steve Bruere

Folkets företag

Område:Florida och sydost

Dagens marknad: Jordbruksmarknaden här är svårare att kvantifiera, säger Bruere, som är baserad i Iowa men har gjort flera markförsäljningar i Florida. "Du har stränderna och utvecklingen på gång, " han säger, "och det kan komplicera marknaden för jordbruksmark jämfört med andra områden." Än, han ser god potential i jordbruksmark i hela sydost. "Jag gillar olika grödor - grönsaker, boskap, och till och med majs – det är möjligheter, " han säger.

Mittpunktsvärde: Jordbruksmark är vanligtvis i $4, 000- till $6, 000-per-acre område i Florida och omgivande sydöstra stater, säger Bruere.

Vem köper: I många fall är det bönder som vill expandera, tillsammans med institutionella investerare. Det finns också fler markspekulanter i Florida som letar efter kortsiktig uppskattning, säger Bruere. En viktig faktor i Floridas jordbruksmark är att det finns en växtsjukdom som kallas citrusgrönning som ödelägger citruslundar. Den marken håller på att omvandlas till grönsaker eller till och med majs för boskap och fjäderfä.

Möjlighet: "När jag har vidgat min egen syn på jordbruksmarkmarknaden över hela landet, mitt perspektiv har förändrats, säger Bruere. "Jag tenderar att se jordbruksmark nu inte så mycket för värdet per hektar, men vad kan man göra med det. Vad kan den producera? I florida, beskärningsmöjligheterna är nästan oändliga; mejerier och andra boskapsföretag expanderar. Det är en väldigt spännande marknad."

Stan Lierz, ALC

Hertz Fastighetstjänster

Område:Nebraska

Dagens marknad: Över hela staten, Mark av god kvalitet håller sig stadigt till bra priser, Lierz säger, medan markvärden av lägre kvalitet definitivt är mjukare och mer varierande.

Mittpunktsvärde: Högkvalitativ pivotbevattnad mark i östra Nebraska är i genomsnitt över $8, 500 en acre, medan man befinner sig i den västra panhandle-regionen, det är i genomsnitt cirka $3, 000. För att förstå skillnaden, du måste känna till jordarna och höjden i väster (högre höjd ger fler väderextremer), och du måste särskilt överväga vattentillgång och pumpkostnader. Dieselpumpningskostnader kan vara upp till $100 per acre.

Vem köper: Till största del, säger Lierz, det är starkt affärsmässiga bönder som har kontanter i reserv. Det finns också investerare som kanske vill ha mark för rekreationsändamål, men de vill ofta ha jordbruksmark av lägre kvalitet. Det finns en nemesis av bönder i Nebraska, Lierz säger:fastighetsskatter. De är baserade på markvärden med ett treårigt glidande medelvärde, snarare än årlig lönsamhet. Vissa köpare backar när de ser så höga skatter som $100 per acre.

Möjlighet: Lierz ser möjligheter idag för investerare i jordbruksmark som förblir affärsfokuserade och lägger till en befintlig gård. Vissa jordbrukare har sålt en gård till en investerare på ett sale-lease back-arrangemang, och de använde pengarna som genererades för att köpa en närliggande gård de ville ha.

Adam Woiblet

Agribusiness Trading Group

Område:Oregon, Washington, Idaho, Montana

Dagens marknad: Värdena ökar fortfarande i denna region, säger Woiblet. Det är en mycket mångsidig jordbruksregion med över 100 grödor som odlas - från fruktträdgårdar till torrlandvete. "Det är mycket en säljares marknad när det kommer till jordbruksmark, " han säger.

Mittpunktsvärde: Dryland-vetemarken i området i östra Washington, känt som Palouse, kostar cirka 2 dollar, 000 en acre. Den marken odlar vanligtvis 80- till 100-skäppel-per-acre vete.

Vem köper: Det finns några bönder som vill expandera, men mest är det de institutionella investerarna. De vill ha 3% till 6% avkastning, och de kan få det på många markaffärer i det här området, säger Woiblet.

"Kanske den goda nyheten för bönder är att dessa investerare inte vill odla marken. De vill äga det och visa en bra ROI. De arbetar med områdets bönder för att odla grödorna."

Möjlighet: Woiblet tror att det finns möjlighet för en expansionsinriktad bonde att köpa en underpresterande fastighet och använda teknik för att ta den till en ny nivå av produktivitet. Denna investerardrivna marknad kan ge jordbrukare en möjlighet att sälja mark med ett lease-back-avtal, tillföra likviditet till en verksamhet, han säger.

Genomsnittliga värden för fastighetsfastigheter i USA, Nominell och real (inflationsjusterad), 1967-2017

Obs:Gårdsfastigheter inkluderar mark och byggnader. Data återspeglar värden från den 1 juni varje år. Den årliga implicita prisdeflatorn för BNP används för att konvertera nominella värden till 2009 års amerikanska dollar (Department of Commerce, Bureau of Economic Analysis). För 2017, genomsnittet av prisdeflatorerna för första och andra kvartalet används. Data exkluderar Alaska och Hawaii. Diagramkälla:USDA, Economic Research Service använder data från USDA, National Agricultural Statistics Service.

Jeramy Stephens, ALC

Riksjordsfastighet

Område:Arkansas, Mississippi, Louisiana

Dagens marknad: Jordbruksmark är hårt hållen i denna Mississippi Delta-region, förklarar Stephens. "Det finns inte tillräckligt med försäljning just nu för att ge en bra känsla för marknaden, " han säger. "Några större stycken - 1, 000 tunnland och uppåt – förbättrad mark eftersträvas av investerargrupper. Den marknaden har inte riktigt missat ett slag från för några år sedan."

Mittpunktsvärde: De bästa gårdarna – stora områden, jämnade, väldränerad, bevattnade – säljs vanligtvis för upp till $6, 000 en acre, säger Stephens. Mindre jordbruksmark som behöver mer uppmärksamhet kan vara $3, 000 till $4, 000 en acre.

Vem köper: Det är investerarna. Vissa är utländska, några inhemska, och vissa är en kombination. De vill diversifiera sina investeringar och få ROI på 4% till 5%. "Fem är det magiska talet, men det är svårt att hitta det idag, säger Stephens. Beskärningsval är ris, bomull, majs, och sojabönor.

Möjlighet: För bönder, investerarfrensin är inte nödvändigtvis en dålig sak, tycker Stephens. "De behöver hyresgäster, och det kan vara en bättre affär för expansionsinriktade bönder än ägande, " han säger. Om du vill köpa, han föreslår att leta efter ett område med oförbättrad mark som behöver utjämnas, bevattning, röjning av staket, eller något annat. "Om du hittar den gården, du bör vara redo att trycka på avtryckaren ganska snabbt, säger Stephens.

Skrivet av Gene Johnston och Mike McGinnis