De flesta av oss ägnar inte mycket tid åt att arbeta på relationer mellan bonde och hyresvärd. Än, när tiderna är trånga, dessa relationer kan bli ansträngda.
Varför?
På grund av svårigheten, eller till och med oförmåga, att betala hyra. Bönder vill inte ha den obekväma pratstunden att förhandla ned hyran, och hyresvärdar vill inte att det ska gå i den riktningen.
Dock, om båda sidor får vad de vill ha från hyresförhållandet, det är lättare att ha den konversationen.
Efter 15 år av att hyra ut gårdar och hjälpa mina kunder med deras utarrenderade gårdar, Jag tror att jag har en uppfattning om vad hyresvärdar letar efter. Också, Jag har pratat med flera bönder om vad de letar efter, för att presentera båda synpunkterna.
Vad letar en hyresvärd efter?
Här är fyra huvudsakliga önskade områden i en hyresvärd/hyresgästrelation uttryckt ur en hyresvärds perspektiv.
1. Kommunikation
Hyresvärdar letar inte efter en löpande berättelse om vad som händer på gården, men jag tror att de vill veta när fastigheten är översvämmad, lider av torka, och när inkräktare har skadat grödor, eller obehöriga jagar. Även vid kontant uthyrning, Jag gillar att höra att grödorna har planterats framgångsrikt och ta reda på vad skördarna var.
2. Marknadshyror
Jag hörde en gång en bonde säga:"Jag kommer bara inte att betala mer än 45 dollar per hektar i kontanthyra." Just då, länets genomsnittliga hyra var minst $90 per acre. Ibland har folk bara en siffra i huvudet och har ingen aning om var marknaden är. När båda parter tittar på USDA- eller universitetsextensionskontorsdata, som håller siffrorna i rätt bollplank och rättvisa.
3. Integritet
En kund till mig (för inte så länge sedan) hyrde ut 70 prime acres nära St. Louis för $20 per acre! Varför? Eftersom mormor förhandlade fram det hyresavtalet för 30 år sedan, och samma bonde brukade det fortfarande åt arvingarna. I mina tankar, det här är en dålig affär. Strax efter att jag förklarat var marknadshyrorna var, de sålde fastigheten, och bonden förlorade sin sötsak.
4. Ärlighet
Ingen vill bli berättad historier. Om du berättar för någon att den genomsnittliga hyran i länet är $85 och det är verkligen $170, de kommer så småningom att ta reda på det och bli ganska olyckliga. Jag tror starkt på att ärlighet är den bästa affärspraxis i det långa loppet.
Vad letar bönder efter?
Jag frågade nyligen Wendell Klockenga, en spannmålsbonde i södra Illinois, om de viktigaste egenskaperna som en lantbrukare söker hos en hyresvärd. Han sa att det var öppet sinne och rättvisa som kom att tänka på för honom. Här är fyra främsta önskvärda egenskaper hos en hyresvärd/hyresgäst-relation som en bonde önskar.
1. Riskdelning
De flesta bönder jag känner skulle av uppenbara skäl föredra något slags avtal om delning av grödor. En tredjedel av majsskörden på vissa gårdar i år kommer att vara noll. Inse att hyresvärdens förmåga att dela den risken beror på hans eller hennes ålder och ekonomiska situation.
2. Åtgärd
Ibland finns det inkräktare som skadar grödor med ATV, jakt, eller till och med stjäla träd. Det är inte bondens ansvar att jaga dessa människor och stoppa dem. Hyresvärden måste gå in och prata med grannar, sheriffen, eller viltvårdaren.
3. Kostnadsdelning
Saker som vattenvägsreparationer, terrasser, eller avlägsnande av gamla byggnader eller oönskade dammar är rimliga kostnader för hyresvärdar att täcka. Vissa förbättringar är långsiktiga till sin natur och utanför normalt gårdsunderhåll. Hyresvärdar bör lyssna på rimliga utgiftsförfrågningar och betala för dem.
4. Begränsad störning
Kommunikationen är bra, men för mycket är för mycket. Ingen bonde vill prata med sin hyresvärd varje vecka. Också, vissa hyresvärdar kan vara de skyldiga som faktiskt orsakar skadorna på fyrhjulingarna eller lämnar pilar liggandes på fältet efter jakt. Hyresvärdar måste komma ihåg att bonden försöker driva sin verksamhet och tjäna sitt uppehälle på den marken.
