Tidsfristen den 1 september för meddelande om ändringar av arrenden för jordbruksmark i vissa stater hotar. För bönder, det betyder att det pågår en hel del siffror, och i många fall är matematiken inte snygg.

Kontantpriser på spannmål som ligger långt under 2019 års nivåer tvingar bönder att ompröva sina hyresavtal för 2021. Kan Illinois, Iowa, och Indiana-bönder har råd med kontanthyra på $222, $230, och $194 per hektar, respektive, när det nationella marknadsårets genomsnittspris för majs och sojabönor för 2020 beräknas bli 3,35 USD per hektar (en minskning med 25¢ från förra året) och 8,50 USD (en minskning med 5¢ från förra året)?

Det är en tuff situation, säger Kyle Walker, gårdschef för Peoples Company, en Clive, Iowa-baserat fastighets- och gårdsförvaltningsbolag.

"Hyresförhandlingar för 2021 års skörd kan vara komplicerade. Varje situation bör hanteras från fall till fall, säger Walker.

Sedan 2018, lägre skördepriser har kompenserats av federalt ad hoc-stöd i form av Market Facilitation Payments och Coronavirus Food Assistance Program, enligt University of Illinois Department of Agriculture and Consumer Economics. Dessa betalningar har varit en livlina för jordbrukare, representerar upp till 60 % av jordbrukets nettoinkomst för dessa år. Hittills, det har inte varit något tillkännagivande om kommande ad hoc-betalningar för 2021.

En fallstudie från Illinois

För att skapa förutsättningar för beslut om kontanthyra för 2021, ta en titt på skördebudgeten för Illinois, från U of I’s 11 August Farm Doc Daily:

För 2021, operatörs- och markavkastning för en rotation på 50 % majs och 50 % sojabönor beräknas till 224 USD per hektar baserat på flera viktiga antaganden:

• 2021 priser är 3,40 USD per skäppa för majs och 8,50 USD för sojabönor, representerar en ekonomisk återhämtning som är V-formad.
• Betalningar för råvarurätt uppgår till 30 USD per hektar. Dessa $30 per acre inkluderar ungefär $60 per acre av PLC-betalningar (Price Loss Coverage) på bastunnland i majs. Inga betalningar är inkluderade för sojabastunnland.
• 2021 ligger avkastningen på trendnivåer på 217 bushels per acre för majs och 68 bushels per acre för sojabönor.
• 2021 kostar icke-mark 568 USD per tunnland för majs och 360 USD per tunnland för sojabönor.
• Det finns inga ad hoc Federala betalningar.

FarmDoc-författare påpekar att man kan argumentera med ett antal av dessa antaganden, särskilt relaterat till ad hoc federala betalningar. Det verkar för tidigt att uppskatta 2021 års nivåer för federalt stöd, särskilt med tanke på att ett nationellt val är planerat till i november.

• Läs mer:Datum för uthyrning av jordbruksmark för stater i Mellanvästern

Dessa antaganden resulterar i en operatörs- och markavkastning på $224 per acre. Vid våra prognoser, en fortsättning på en kontanthyra på $275 per acre 2021 skulle resultera i en förlust för bonden på $51 per acre. Självklart, utan sänkning av kontanthyror eller andra kostnader, $51 per acre eller mer av ad hoc stöd behövs för att få bönder att nå nollavkastning nära $0 per hektar.

Universitetets ekonomer projekterar att, under de kommande fem åren, majspriserna kommer i genomsnitt nära $3,50 per skäppa, och sojabönor, $8,60 per skäppa, ger operatör och mark avkastning i genomsnitt $240 per acre i centrala Illinois.

"Detta skulle tyda på att kontanthyror skulle behöva i genomsnitt nära $240 per acre för att bönder ska ha en avkastning nära $0 per acre, eller att kontanthyrorna skulle behöva sjunka med 35 USD per tunnland för att bönderna ska fungera på en break-even-nivå. I procent, denna minskning skulle vara 12,5 %, ” skriver ekonomerna. Minskningen på 35 USD per tunnland kan komma från kostnader utanför mark, men var de än kommer ifrån, det får bara bönder till break-even-nivåer. Större nedskärningar kommer att behövas för att återgå till lönsamhet.

Ekonomerna sammanfattar hyresutsikterna för 2021 så här:

Ad hoc federalt stöd är nyckeln till vinst: Utan ad hoc federalt stöd, jordbrukarnas avkastning skulle ha varit negativ 2019 och 2020, och kommer sannolikt att vara negativ 2021. Man kan spekulera i om detta stöd kommer att komma eller inte. Med tanke på denna osäkerhet, att sätta kontanthyror för 2020 blir svårt. Att fortsätta att sätta kontanthyror på nuvarande nivåer kommer att resultera i stora förluster om federala ad hoc-betalningar inte sker.

Lantbrukarnas avkastning har varit låg sedan 2014: Jordbrukarnas avkastning i centrala Illinois på högproduktiv jordbruksmark har i genomsnitt varit 17 USD per hektar från 2013 till 2018 (se figur 3). Från en återvändande synvinkel, 17 $ per tunnland är en låg avkastning för att ägna sig åt risken med att odla en kontanthyra tunnland. Ett antal skäl kan anföras för i stort sett stabila kontanthyror de senaste åren, inklusive konkurrenskraften inom jordbruksmarkmarknaden, jordbrukarnas rädsla för att förlora konkurrenskraft om hyresarealer går förlorade, uppbyggnad av finansiella reserver under åren med hög avkastning från 2006 till 2013, och optimism om priser i framtiden.

Vad ska man göra för 2021

Bönder har vanligtvis inte för vana att avvisa jordbruksmark, men om att betala kontant hyra tar dem ur lönsamhet, 2021 kan vara dags att göra just det.

Ännu bättre, hyresvärden och hyresgästen har utvecklat en relation baserad på förtroende och kommunikation, säger Mykel Taylor, ag ekonom vid Kansas State University.

"Bönder som har goda relationer delar mycket information med dem, och har mycket lättare att prata med dem och förklara situationen. Utan bra information från hyresgästen, markägare får blandad information från media:hur statliga program betalar bönder en check, att vädret är bra och bönderna kommer att få en bra skörd, " hon säger. "De flesta markägare kommer att lyssna om du säger att du behöver sänka hyran, om det finns information som förklarar varför. Närhelst kommunikationen är ensidig, det finns möjlighet till missförstånd."

Taylor säger att odlare är väl betjänta av att tillhandahålla kortfattade data till sina markägare, om utförandet av markägarnas gårdar. Avkastningskartor är bra, eftersom de indikerar avkastningsvariation inom ett fält. Många markägare kanske inte förstår att vissa områden på en gård fungerar bra, andra områden kanske inte.

"Att dela vinstinformation kan vara obekvämt, ” erkänner hon. "Men jag rekommenderar att du delar statens gårdshanteringsdata, som visar jordbrukarnas prestanda över hela staten. Du kan berätta för markägaren att du är över genomsnittet, eller under genomsnittet. Också, dela data från gårdsledningens netto gårdsinkomst, och att statliga betalningar var 60 % av den totala summan.”

Taylor säger att undersökningsdata vid KSU indikerar att bondens tillförlitlighet och anseende är en av nyckelfaktorerna för hur en hyresvärd väljer en hyresgäst. "Längst ner i våra undersökningsresultat var hyreskostnadsbeloppet, " hon säger. "Markägare vill tjäna pengar, men de vet att det inte är lätt att hitta en bra hyresgäst. De vill att marktillgången tas om hand.”

Efter att alla överläggningar och siffror är klara och du bestämmer dig för att säga upp jordbruksmarksarrendet, det finns åtgärder du bör vidta för att göra det ordentligt, säger Erin Herbold-Swalwell, en advokat med Brick Gentry, PC i Mingo, Iowa.

"Det finns så många saker som bönder tänker på, och det juridiska är förmodligen sist. Men det här kan vara året för att göra några förändringar, " hon säger.

Om du planerar att säga upp ett hyresavtal, låt den andra parten veta personligen, eller med certifierad post med ett begärt returkvitto. Om du gör en muntlig leasing, det är dags att gå över till ett skriftligt hyresavtal. De flesta statliga mark-bidragsuniversitet har en skriftlig arrendemall, eller kolla Iowa Bar Association för en mall, säger Herbold-Swalwell.