Högsta spannmålspriser som de bönder har upplevt 2021 betyder en sak:Priserna för jordbruksmark och kontanthyror kommer säkerligen att öka i tid för 2022 års skördesäsong.
Lika säker, dock, är att spannmålspriserna så småningom kommer att sjunka. Jordbrukare som låst in höga kontanta hyror under högkonjunkturen kan fastna med olönsamma hyresavtal när marknaden faller. Det är en av fallgroparna med kontanthyraavtal, säger Mykel Taylor, Alfa Endowed Eminent Scholar i jordbruksekonomi vid Auburn University.
"Det är svårt att sätta en rättvis fast kontanthyra när saker förändras från år till år, Taylor förklarar.
Av den anledningen, en flexibel kontantleasing (FCL) kan vara lösningen för vissa jordbrukare och markägare.
FCL garanterar ett minimipris som både hyresgästen och hyresvärden kommer överens om. Det är vanligtvis mindre än den kontanta hyran. dock, markägare kan få en bonus baserad på avkastning, spannmålspriser, eller bruttoinkomst. "För markägare, det är attraktivt eftersom de inte går miste om bra år, säger Taylor.
Även om FCL:er kan skräddarsys för varje gård, i de flesta scenarier är hyresgästen och hyresvärden överens om ett av två vanliga scenarier:
• Andel av nettoomsättning. Markägaren erhåller en hyra motsvarande en överenskommen andel av grödans nettointäkter, bestäms genom att multiplicera skördad avkastning med marknadspriset (vanligtvis priset vid skörd). Vanligtvis, hyran kommer att motsvara mellan 25 % och 40 % av skördens nettovärde eller skördens nettointäkter.
• Grundhyra plus bonus. Parterna är överens om en grundhyra, typiskt lägre än en typisk fast kontant hyra för samma mark.
Markägaren får del av nettointäkten om den överstiger ett visst basvärde. Båda parter måste komma överens om hur nettointäkterna ska beräknas.
Vad är Holdup? Helst ett gårdshyresavtal bör vara rättvist för båda parter. "Alla vill hitta den mellanvägen, men det är svårt, säger Taylor. En FCL kan ge den mellanvägen. Dock, endast cirka 5 % till 6 % av alla hyresavtal i Corn Belt är FCL, enligt Tenure, Äganderätt, och Transition of Agricultural Land Survey av USDA:s National Agricultural Statistics Service.
"Anledningen till att vi inte ser fler av dem är för att de bara kan vara lite komplicerade att ta reda på, säger Taylor. "Låt oss säga att du ställer in en basränta, men formelkomponenten – det är där flexen kommer in – kan vara komplicerad.”
I de flesta fallen, bönder betalar en fast del av kontanthyran den 1 mars, och den andra delen - flexen - efter skörd på hösten.
Parterna kan basera den flexibla delen av hyresavtalet på antingen avkastning eller nettointäkter; Taylor föredrar det senare. Dock, som kräver att en bonde är villig att tillhandahålla information om produktionskostnad och hur denna information härrörde.
"Om du gör beräkningarna och du bara säger till en markägare, här är din grundhyra och din bonus på 25 USD per hektar, men berätta inte för dem hur du kom fram till $25-bonusen, de kan säga, ’Tack.’ Eller de kanske tänker, ’Vad ger? Jag trodde att det skulle bli mer, ’” förklarar Taylor.
Vad sägs om informella bonusar? Om poängen med en flexibel kontantleasing är att ge en skälig kompensation till markägare, varför inte erbjuda en årsslutsbonus under mycket bra år?
Taylor avråder från det. Kommer du ihåg scenen i National Lampoon's Christmas Vacation där Clark Griswold får en prenumeration på Jelly of the Month Club snarare än kontantbonusen han förväntade sig – och redan hade spenderat? En informell bonus är sådan.
Om du ger din hyresvärd en extra $10 till $15 per acre under ett bra år, hyresvärden kommer att uppskatta det. Dock, om priserna är låga nästa år eller vädret är dåligt och det inte finns någon bonus, hyresvärden blir nog besviken. "Det kan komma tillbaka för att bita dig, " hon säger.
"Om du har bra kommunikation, du kan jobba igenom det, ” tillägger hon.
"Men inte alla markägare och hyresgäster har bra kommunikation."
Tre nycklar till en flexibel kontantleasing
En flexibel kontantleasing (FCL) kan ge jordbrukare och markägare mer säkerhet under instabila år, säger Mykel Taylor, Alfa Endowed Eminent Scholar vid Auburn University. För att få det att fungera effektivt, dock, kräver ledningsdisciplin inom tre områden.
Genomskinlighet.
Verksamheter som är framgångsrika med FCL:er håller koll på insatskostnader och är villiga att dela dem med markägaren.
Kommunikation.
När Taylor var en Extension ag-ekonom vid Kansas State University, en ung bonde och hans hyresvärd närmade sig henne efter ett möte. De hade upprättat en flexibel kontantleasing, varvid den unge bonden betalade en kontant grundhyra och en bonus som berodde på om marken gick med vinst det året. "Bönden betalade mycket mer än marknadsvärdet, och det var ohållbart, säger Taylor. "Men de kunde förena situationen eftersom de var villiga att kommunicera med varandra."
Dokumentation.
Detaljer om FCL bör alltid skrivas ned och ses över varje år. Detta inkluderar betalningsvillkor (vilken tid på året får hyresvärden betalt), hur avkastningen bestäms (väg biljetter, kombinera avkastningsmätare, lagringskapacitet för spannmålsbehållare), plus hur skördeförsäkring och statliga betalningar ingår i formeln. För ett interaktivt arbetsblad om flexibla kontantleasingavtal, besök Iowa State University Ag Decision Maker-webbplatsen på extension.iastate.edu/agdm/wdleasing.html.
