Läge och jordbruksbarhet är nyckelfaktorer i priserna på jordbruksmark

Jag blir ofta tillfrågad av säljare, "Vad är min gård värd?" De flesta antar att om grannens gård kom med ett visst pris, att deras gård kommer att matcha något liknande. Så är inte alltid fallet.

Nyligen, två gårdar i Iowa såldes 16 mil från varandra på samma dag och i samma län. Än, de slutliga försäljningspriserna låg milsvis från varandra. Den ena gården låg på västra sidan av länet och den andra på den östra. Gården i väster stoltserade med en 86,7 CSR2 (produktivitet), och den andra hade en 85,6 CSR2. Åkermarken i väster var 193 tunnland, och gården i öster var 155 tunnland. Vanligtvis, folk skulle tro att två gårdar i samma län som säljs på samma dag sannolikt skulle få ett liknande pris. Dessa två gårdar sålde $3, 300 ifrån varandra. Gården i öster med den nedre CRS2 såldes för $11, 000 per hektar, och gården i väster såldes för $7, 700 per hektar.

Plats och odlingsbarhet

Så, varför kom den ena gården med så mycket mer än den andra? Mitt svar på det är läge och odlingsbarhet. Den västra gården hade en bäck som skar genom mitten av den och delade gården i en norr halva och södra halva med olika åtkomstpunkter. Bäcken rann också i vinkel genom gården, skapa punktrader för den nuvarande bonden. Den gården hade också två areal som klyvde av en del av marken. Detta medförde en kostnad för den potentiella köparen i det området, och de bjuder därefter. Gården på öster var, som jag säger, "fyrkant, platt, och svart." Detta gör det enkelt att odla och sparar en av våra viktigaste varor – tid.

När man jämför de två gårdarna, de flesta säljare skulle säga att de är likadana. Efter att ha undersökt vad gårdarna sålde för i det länet, vi fann att gårdarna borde få cirka 110 USD per CSR-poäng. Detta skulle innebära att båda gårdarna skulle vara värda $9, 350 till $9, 460 per hektar. Alla gårdsvärden börjar vid samma punkt med ett produktivitetspoäng och markprismedelvärden. Det är här de flesta datorvärderingsmän och antagandena sätter värdet. Jag håller inte med och hoppas att alla säljare skulle nå ut till en professionell mark för att hjälpa till med prissättningen av jordbruksmark. De gårdar som har en mer begränsad odlingsbarhetsaspekt som gården i väster kommer normalt att rabatteras med 10 %. Gården i väster såg ut som fyra olika trakter som behövde brukas på fyra olika sätt för den potentiella bonden/köparen. Detta skulle betyda att gården i väster borde ge ungefär $1, 000 mindre än gården på öster.

Läget är min andra anledning till varför gårdar säljs för mer eller mindre pengar. I detta fall, gården i öster borde ha sålt för cirka 9 dollar, 500, men istället tog med $11, 000 från konkurrenskraftig budgivning tillsammans med auktionsmetoden för marknadsföring.

Åkermark på västra sidan av länet

FSA Farmland Acres 193,34 tunnland FSA Cropland Acres 173,39 tunnland Jordens produktivitet 86,5 CSR2 Majs bas 87,1 tunnland, PLC avkastning 165 Sojabönsbas 80,5 tunnland, PLC avkastning 41

Åkermark på östra sidan av länet

FSA Farmland Acres 155,64 FSA Cropland Acres 154,60 Jordens produktivitet 85,7 CSR2 Majs bas 107,9 tunnland Sojabönsbas 38,89 tunnland

Köpare pooler

Vid slutet av dagen, vilken gård som helst är värd vad köparen är villig att ge. Placeringen av denna jordbruksmark var nyckelfaktorn som gav säljaren mer pengar. Olika områden har olika köppooler. Köpare kan vara olika även i samma län. De flesta köpare har en typ av mark som passar deras program, plats, Utrustning, jordbruksförmåga, och budget.

När du börjar fundera på att sälja din gård, se till att du får all information du kan. Köpare är utbildade investerare och kommer att göra allt för att värdera din gård innan de fattar beslutet att bjuda eller köpa. Se till att företaget du väljer för att ge dig råd om att sälja är ett som har data och resurser för att effektivt marknadsföra din mark och få de bästa köparna till bordet.

Skrivet av David Whitaker, ägaren till auktions- och fastighetsbolaget Whitaker Marketing Group. Döpt till "Iowa Land Guy, Whitaker är specialiserad på auktioner av jordbruksmark och driver även jordbruk med sin familj utanför Ames, Iowa. Om du eller någon du känner är intresserad av att sälja en gård, kontakta en markagent från Whitaker Marketing Group så svarar de gärna på frågor eller ger en kostnadsfri utvärdering av din fastighet.