Du kan titta på hundra jordbruksmarksarrenden från hela landet och förmodligen inte hitta två likadana. Vissa personer har fått prover från förlängningskontor. Andra har tagit prover från internetkällor eller kanske låtit advokater upprätta sina hyreskontrakt. Vissa hyreskontrakt är uppvisade på baksidan av ett kuvert, och vissa är till och med verbala (vilket är riskabelt nuförtiden). Oavsett var de kommer ifrån, det finns grundläggande komponenter som bör finnas i varje jordbruksarrende.
För det första, du börjar med de rätta juridiska namnen på arrendatorn (ägaren) och arrendatorn (bonden/arrendatorn). Ofta, en eller flera av dessa kommer att vara ett LLC eller ett företag, så lista de faktiska juridiska personerna, snarare än att av misstag lista de individer som äger enheterna, som parter i hyresavtalet. Du kanske tror, "Vad spelar det för roll om det finns några tekniska fel i hyresavtalet?" Väl, Jag kan försäkra er att när det finns ett verkligt juridiskt problem, advokaterna börjar gå efter de där små tekniska felen i syfte att tvinga dig att betala krav.
Viktiga detaljer för ett hyresavtal
En beskrivning av exakt vad som hyrs kommer normalt att vara nästa komponent som listas. Ibland kommer du att se "ett fält på länsväg N" eftersom det inte finns någon adress. Dock, Jag rekommenderar dig att beskriva området tillräckligt bra för att det inte råder någon tvekan om vad som arrenderas. Till exempel, 80 hektar vid det nordvästra hörnet av County Rd N och Highway 36, Paket-ID #1-02-003-0004, USDA Farm #1234. Du kan alltid köra med den faktiska juridiska beskrivningen, men det är ibland en sida lång och ibland svårt att tolka.
Hyresperiodens start- och slutdatum bör anges, och du måste ange om den förnyas automatiskt eller inte. Om den förnyas årligen, normalt kommer den ena parten att vara skyldig att meddela den andra parten minst 30 eller 60 dagars varsel om han/hon INTE vill förnya. Det finns möjligen statliga lagar i ditt tillstånd om när meddelanden om icke förnyelse måste ges till en bonde, så kör inte på med statliga lagar med ditt leasingspråk.
Hyran är självklart en viktig del av hyreskontraktet. Är det kontant hyra per hektar, kontanter med bonus, en del av säden, eller någon annan formel? Fördelarna med dessa olika scenarier har diskuterats ingående i många andra artiklar, så jag går inte in på vilket scenario för hyresersättning som är bäst. Se bara till att ersättningen är tydligt definierad.
Uppföljningsdetaljen till hyresbeloppet är, "När får det betalt?" Kontanthyran kan betalas innan skörden går in, efter att de kommit ut, hälften före och hälften efter, eller andra datum som ömsesidigt kan komma överens om. Skördeandelar kommer att levereras närhelst Moder Natur låter skörden ske, och du kanske vill nämna att vissa år kanske det inte blir någon skörd alls. Det kan också vara bra att i hyreskontraktet ange var spannmålen ska levereras. En annan sak att precisera är vem som får statliga betalningar och i vilka procentsatser. Också, vad händer med framtida CRP-betalningar om hyresvärden bestämmer sig för att ta fältet ur produktion?
Operatörsuppgifter är en sektion som i stort sett finns till för att skydda hyresvärden. Det kommer att säga det uppenbara, att bonden ska plantera och skörda grödor i tid. Bonden kommer inte att tillåta allmän användning av marken, bygga alla otillåtna strukturer, eller dumpa eventuellt farligt avfall på gården. Bonden kommer att följa federala och statliga lagar om applicering av konstgödsel och bekämpningsmedel. Vissa hyresavtal säger att gödselhalterna kommer att vara minst desamma i slutet av hyresperioden som de var i början.
Läs mer:Behandla hyrd mark som din egen genom att starta samtalet
Vem betalar vad?
På tal om konstgödsel, detta är ett annat stort ämne. I hyresavtalet ska det framgå vem som ska betala för gödselmedel och i vilka procentsatser. Det kan vara olika parter, beroende på vilka gödningsmedel vi pratar om. Årlig kväve kommer i allmänhet att vara bonden, och enstaka kalk kan vara hyresvärden. I hyran för skördeandelar kommer ofta att inkludera delning av kostnaden för gödselmedel. Så, gå samman om en metod för gödselfinansiering innan hyreskontraktet skrivs upp.
På baksidan av operatörens uppgifter, i hyreskontraktet bör anges vissa hyresvärdsplikter. Jag har sett språk som kräver att ägaren avslöjar förekomsten av brunnar, underjordiska tankar, eller avfallshanteringsplatser på fastigheten. Hyresvärdens ansvar kan innefatta att hjälpa till att finansiera dräneringsförbättringar eller underhåll av terrasser. De kan också innehålla en skyldighet att underlätta anmälningar till statliga program eller att inte störa växtodlingen. (Jag fick en gång ett argt samtal från en bonde/arrendator när han hittade ett par broadhead pilar på fältet, lämnade där av jägare som jag tillät på fastigheten.) Så, det är inte utanför möjligheterna för en hyresvärd, eller medarbetare, att störa växtodlingen.
Försäkringar ska alltid tas upp i ett hyresavtal. Vi bor i ett land där där skadade personer (eller deras familjer) ofta letar efter någon annan för att betala för deras skador. Det här kan vara en tredje part som åker på en fyrhjuling över gården och slår i en gammal tråd av staketråd. Bonden kunde vända traktorn på en dåligt underhållen terrass, eller så kan hyresvärden vända en ATV när han kör över ett nyligen fördjupat dräneringsdike. Det finns två lösningar för att hantera dessa risker. Den första är att både bonden och hyresvärden ska ha en heltäckande ansvarsförsäkring, vilket normalt kommer att vara minst 1 miljon dollar. Hyresavtalet bör precisera detta krav för båda parter. Den andra leasingklausulen för att hjälpa till med risken kallas en klausul om innehav som är ofarlig.
En klausul om att det inte är skadligt kommer att säga något i stil med följande:Förutsatt att båda parter följer hyresavtalet, hyresvärden och operatören befriar motparten från alla krav på återvinning för förluster, skador på personlig egendom, eller skador eller dödsfall som inträffar på gården.
En annan klausul som normalt paras ihop med denna kallas ett skadeståndsavtal. I grund och botten, vardera parten samtycker till att ersätta den andra parten för eventuella förluster i den mån dessa förluster är direkt orsakade av den första partens avtalsbrott. (Exempel:Om hyresvärden sätter upp en fyrverkerishow mitt på vetefältet och det brinner ner, hyresvärden måste betala för det.)
Läs mer:Brist på lastbilschaufförer innebär möjligheter för bönder
Slutet på hyresavtalet
Du kan beskriva vad som händer i slutet av hyresavtalet. Efter korrekt meddelande, hyresvärden förbehåller sig rätten att återinträda i fastigheten, visa det för nya hyresgäster, eller påbörja jordbearbetning eller spridning av gödningsmedel. Operatören förbehåller sig vanligtvis rätten att skörda den slutliga grödan, även om den skörden måste ske efter det officiella slutet av arrendeperioden.
Slutligen, hyresavtalet kan tala om överlåtelser av räntor. I vanliga fall, hyresgästen kommer att gå med på att inte hyra ut gården i andra hand till en annan jordbrukare utan tillstånd från hyresvärden. Om hyresvärden säljer fastigheten, den nya ägaren kommer att omfattas av det befintliga hyresavtalet. Också, arvingarna till endera parten kommer också att omfattas av hyresavtalet. De flesta av dessa saker är sunt förnuft men bör i alla fall beskrivas skriftligt.
