Problemet
Insänt via e-post från D.T.
Min fru och jag försöker ta reda på vilka värden vi ska använda för mark, maskineri, och svettkapital för framtida distribution. Vi skulle vilja kunna rationalisera och förklara hur vi kom fram till våra rättvisa och utköpssiffror. Vilka är de bästa formlerna att använda?
Lösningen
Goda nyheter! Ditt problem kan lösas. Varför? För du får skriva formeln! Formeln bör inkludera dina kassaflödesbehov, dina jordbruksarvingers kassaflödeskapacitet på gården, icke-jordbruksarvingsutjämning, och din avsikt. Låt oss börja med landformler.
Rättvist marknadsvärde: Inga formler, bara skrämmande för nästa generation.
Andel av rättvis marknad va lue: Vad skulle du sälja den till din jordbruksarvinge för? Vad är rimligt marknadsvärde? Dela de två talen. Detta kan vara din procentsats.
Värdering för speciell användning: Detta är IRS-kod 2032A, ursprungligen användes för att minska fastighetsvärden. Nu, detta kan vara en enkel formel för att bestämma markanvändningsvärdet.
Sätt ett pris nu för distribution senare: Älska det eller hata det. Min enkla fråga är, skulle du gå på auktion idag och gå med på att köpa något som kommer att få sitt pris fastställt 20 år senare?
Börja sälja nu: Sätt kontraktspriset, villkor, räntor, och arvtagaren börjar betala nu.
För maskinformler, saker och ting blir lite enklare.
Rättvist marknadsvärde: Detta kan vara ett stort antal siffror, men rättvist låter bra.
Andel av verkligt marknadsvärde: Detta är vanligt och logiskt. Börja med lite snabb matematik. Totalt värde på din maskin dividerat med 10 (som om det vore ett 10-årigt leasingavtal), dividera sedan det antalet med antalet odlade hektar. Hade du råd med den maskinbetalningen per hektar? Om inte, justera procentsatsen.
Snabb notering: För 2019, den årliga gåvogränsen är $15, 000 per person. Den federala fastighetsskattegränsen är 11,4 miljoner dollar. Folk förstår gränsen för dödsskatt, men för vissa människor råder förvirring om att använda denna kredit under deras livstid. Jag hade en bonde med 9 dollar, 000-an-acre mark som vill sälja till sin jordbruksarvinge för $6, 000 en acre. Detta är en $3, 000-per-acre rabatt på hans 500 acres, eller en gåva på 1,5 miljoner dollar. Han fortsatte sedan med att berätta för mig att han fick höra att han inte kunde göra det. Fel. Det kan han göra. En 709 gåvodeklaration (ingen skatt som ska betalas) skulle lämnas in nu, och värdet av den gåvan skulle dras av från den federala fastighetsskattegränsen vid hans död.
Vad sägs om en sweat equity formel? Jag har sett svettformler prövade i flera år av tjänst, timmar, och alla möjliga saker. De blir väldigt diskutabla och fyllda med skotthål. Ibland har svett redan belönats. I verkligheten, värdet av svettkapitalet kommer sannolikt att återspeglas genom rabatter på mark och maskiner. Formeln för mark och maskiner kommer med största sannolikhet att backas in eftersom det måste flöde för jordbruksarvingen. Det är OK om kassaflödet är lite snävt, eftersom ägande har en kostnad. Skillnaden mellan verkligt marknadsvärde och värdet som kassaflöden måste vara värdet av svett eller risk. Håll ut – vi kanske bara kom på en formel för alla tre föremålen. Hur många per tunnland flöden för mark- och maskinbetalningar? Hur mycket behöver föräldrar för att leva? Hur mycket ska andra få?
Dessa svar, i kombination med avtal, finansiella verktyg, och juridiska dokument, allt koordinerat tillsammans blir din formel. Med andra ord, börja med det slutliga svaret och få formeln att matcha svaret.
