Problemet (inlämnat av S.J.)
I åratal, Jag hyrde mark av mina föräldrar och andra grannar. När mina föräldrar gick bort, det blev en utmaning att hyra av flera av mina syskon. Nu, eftersom mina grannar har gått bort, att hyra av några av sina arvingar har också blivit en utmaning. Hur kan jag se till att min son inte behöver gå igenom det jag har behövt?
Lösningen
Att förhandla om hyror kan skapa spänningar. Du kan inte lösa alla dina grannars problem, men du kan lösa dina egna potentiella familjeproblem för din son.
Det första steget är att bestämma hur hyresnivån kommer att fastställas.
- En ömsesidig överenskommelse är OK bara om du kan få folk att komma överens.
- Ett fast pris kan behöva justeras när tiderna ändras.
- En procentandel av genomsnittet i länet eller staten kan fungera men kan ifrågasättas på grund av begränsade respondenter.
- En procentuell avkastning på marken kan vara riskabelt åt båda hållen med svängningar i markvärdena.
- Ett flexhyra hyresavtal, som inkluderar en bas plus en bonus låter bra, men hyresvärdar gillar inte alltid att se var basräntan faktiskt ska börja. Ibland vill hyresvärdar att den högsta dollarn ska vara basen och sedan en bonus utöver det.
- Ett hyresavtal för grödor, som vissa tycker är väldigt rättvist, är något som få hyresvärdar faktiskt gillar att delta i på grund av risken.
Den goda nyheten är att du får bestämma vilken av dessa metoder som är bäst för din situation.
Det andra steget är att veta var dessa hyresavtal måste ingå.
- För familjer, de bör ingå i fullmaktshandlingar. Om du är arbetsoförmögen, parametrarna är beskrivna för att undvika problem innan du går bort.
- Om du har ett återkallbart förtroende, avtalen bör ingå i trusten eftersom marken sannolikt finns i trusten.
- Om du har en vilja, det bör ingå i testamentets förtroende så vid första döden, om ett förtroende skapas, avtalen är redan på plats.
- Avtal bör ingå i enheter som ett företag eller LLC.
- Hyresriktlinjer kan bifogas handlingar eller dödsbo.
Om det finns en tredje part, det borde definitivt finnas ett separat avtal. Det är förvånande hur många gånger hyresavtal inte finns mellan långsiktiga hyresvärdar och hyresgäster. Det är inte ett problem förrän det till slut finns ett problem som du nämnde.
Några andra hyresdetaljer bör också inkluderas eller övervägas:
- Hur lång är hyrestiden? Det kan vara så kort som ett år eller det kan vara många år, beroende på vilken stat du bor i. T.ex. i Iowa är den maximala hyrestiden 20 år.
- Hyresavtalet kan sträcka sig till en viss ålder för hyresgästen, som 70 års ålder.
- Hyresavtalet kan omfatta en villkorad hyresgäst, såsom den nuvarande hyresgästens arvingar. Detta kan vara betydelsefullt, i vissa fall.
Jag hör ofta hyresvärdar, oavsett om de är syskon eller en tredje part, säga, "Allt handlar inte om pengar. Vi vill ha någon som tar hand om vår mark, klippa diken, förbättra fertiliteten, minska packningen, växttäckningsgrödor, och ge oss kartor." De kommer till och med att upprepa, "Det handlar inte om pengar." Så kort efter att konversationen började, de nämner att de har haft flera erbjudanden för mer än du betalar. I det ögonblicket önskar du att du hade avtal som beskriver hur hyrorna ska beräknas. Utan riktlinjer, det handlar inte bara om pengar, det handlar om pengar – och de flesta gillar mer av dem.
Myron Friesen är delägare i Farm Financial Strategies i Osage, Iowa. Under de senaste 19 åren, han har arbetat uteslutande med gårdsfamiljer över hela Mellanvästern för att utveckla strategier för gårdsövergång. Friesen växte upp på en fjällsjö, Minnesota, odla. Han äger och driver en 910-acre odlings- och boskapsgård med sin fru och fyra barn. farmestate.com
