Din långivare arbetar hårt för att behålla dig som kund, men även den bästa bankrelationen kan avslutas. Din jordbruksverksamhet kan expandera utanför din långivares bekvämlighetszon. Din lånehandläggare kan flytta eller gå i pension. Din bank kan minska eller dra sig ur jordbruksproduktion. Din gård kanske inte kvalificerar sig för en förnyelse av lån i tider med låga råvarupriscykler.
Eftersom dessa händelser kan inträffa, det lönar sig att vara beredd på en gårdsrefinansiering. Först, förstå hur långivare utvärderar risker och vilken typ av finansiella mått de tar i beaktande när de bedömer en jordbruksverksamhet. Även om detta inte är alla faktorer som långivare undersöker, det finns fyra regler som utgör pelarna för gårdsrefinansiering:
- 90-regeln
- Gränsen på 85 % skuldtjänst
- 25 % driftsbudgetregel
- Regeln om 75 % utrustningslån
Pelare #1:Regeln om 90
Regeln om 90 avser fastighetsinteckningar, och den kombinerar två viktiga indata:lånets löptid (i år) och förhållandet mellan lånebeloppet och fastighetens värde (%). Regeln säger att summan av lånetiden plus belåningsgraden inte får överstiga 90. T.ex. om du söker ett fastighetslån med en löptid på 20 år, det begärda lånebeloppet får inte överstiga 70 % av fastighetens taxeringsvärde (20 år + 70 % belåningsgrad =90).
Regeln om 90 skapar en balans mellan längden på ett fastighetslån och hur mycket du kan låna mot din mark. För en längre löptid för lån, lånebeloppet ska vara en mindre procent av markvärdet.
Uttaget är att förstå dina aktuella markvärden och tillämpa regeln om 90 för att förutsäga dina hypotekslånegränser.
Pelare #2:Gränsen på 85 % skuldtjänst
Gränsen på 85 % skuldtjänst avser mängden årliga lånebetalningar (princip och ränta) som en gårdsverksamhet säkert kan bära med sina inkomster. Gränsen anger att en gårds årliga lånebetalningar inte får överstiga 85 % av dess nettoinkomst + räntor och avskrivningar (I+ID). Till exempel, en gård med $300, 000 av I+ID kan säkert stödja $255, 000 av årliga skuldtjänstbetalningar ($300, 000×0,85 =255 USD, 000).
Nuvarande råvarupriser lägger allvarliga restriktioner på en gårds förmåga att följa 85 % skuldtjänstgräns. Som svar, vissa långivare har ökat denna andel för låntagare med högt eget kapital i sina gårdar.
Takeaway är att skriva årliga budgetar som inkluderar konservativa kostnads- och inkomstuppskattningar, tillämpa sedan 85 % skuldtjänstgräns för att definiera de naturliga gränserna för hur mycket din gård ska förvänta sig att låna.
Pelare #3:25 % driftsbudgetregel
Regeln om 25 % operativ budget handlar om att hantera nedåtrisken för oväntade framtida resultat. Det är klokt att finansiera minst 25 % av din gårds beräknade årliga driftskostnader med dina egna pengar. Eftersom driftsförlusterna sällan överstiger 25 % av en gårds totala driftskostnader, självfinansiering på minst 25 % av budgeterade årliga kostnader minskar din långivares finansiella risk och gör din gård mer kreditvärdig. Att ha skinn i spelet är ett tydligt budskap till långivare om den ekonomiska hälsan på en gård.
Pelare #4:Regeln om 75 % utrustningslån
Den sista pelaren för gårdsrefinansiering är regeln om 75 % utrustningslån. Lantbruksutrustning och maskiner är en värdeminskningstillgång som snabbt kan tappa i värde. Vid refinansiering av jordbruksutrustning, du bör räkna med att inte låna mer än 75 % av utrustningens värde.
Utrustningslån har vanligtvis högre räntor än fastighetslån, så att minimera lånebeloppen för utrustning kommer att sänka din gårds löpande räntekostnader.
Effekter
De fyra pelarna för gårdsrefinansiering hänger ihop, så det är viktigt att förstå hur styrkan eller svagheten hos en pelare påverkar de andra tre. Du kanske inte vet när du behöver refinansiera din gård, men du kan vara säker på att långivare kommer att uppskatta den finansiella strukturen för din låneförfrågan när den är väl underbyggd.
Om författaren
Brent King är verkställande direktör för GlassRatner Advisory &Capital Group LLCs kontor i Kansas City.
